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預售屋增值術 7:預售屋挑選與看屋重點(下)

 

預售屋因為還沒蓋好,看屋時特別需要一些想像力,還需要更多細心與耐心。今天要跟大家分享給預售屋挑選的最後五個重點,看預售屋時一定要留意喔!


注意使用分區

看預售屋時和成屋一樣,要特別留意土地使用分區。除了台北市分的比較細,有住一、住二、住三、商一、商二、工二…等,其他縣市的土地使用分區則分為住宅區、商業區、工業區,其中再細分(例如:工業用地其實也可以區分為甲種、乙種、丁種等工業用地,一般常見用來蓋「工業住宅」的多為乙種工業用地,屬於都市計畫內之輕污染建築用地,可以用來做零售業或事務所,但不能做住宅使用)。

 

五期
(照片:台北內湖五期重劃區)


工業住宅的預售屋價格雖然便宜,大約只有一般住宅區的 1/2 左右,但蓋好後脫手不易,且有接到政府罰款取締的風險,加上貸款不易(有些銀行不承做,有些銀行則最多只能到 5~7 成,且利息較高),不建議大家購買。而商業區雖然可規劃作住宅,但因為住辦混合,社區出入會比較複雜,如果你是純住家需求,則要多加考慮。如果你有公司登記的需求,通常商業住宅3F以下可以登記公司營業用(建築執照和使用執照上會註明,可以詢問建商),記得跟建商確認你買的戶別可作公司登記。

 

車位購買大有學問

坡道平面、坡道機械、昇降平面、昇降機械、機械循環式車位…哇!車位分成這麼多種類,到底什麼是什麼啊?其實一點也不難,以「坡道平面」為例,前面兩個字就是「車子如何進到停車場」,後面兩個字,指的是「你停的是什麼類型的車位」。所以,「坡道平面」就是:你開著車子透過坡道車道進入地下停車場,停到一個平面停車位。而「昇降機械」指的是:你開著車子進入一個升降電梯,連人帶車一起坐電梯進入地下停車場,再停到一個機械停車位(「昇降機械」也簡稱為「機械機械」,簡稱「機機」,呵!)而最後一個「機械循環式車位」就是俗稱的「停車塔」,要停車時只要按號碼,電梯就會下來,鐵捲門打開,你將車子停進去之後,人出來,鐵捲門會再度關閉,電梯輸送帶會將車子送到你的機械車位,取車時也只要按號碼,電梯輸送帶會將車子送出來。

 

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(相片:「華固奇妍出雲」B4平面圖)[/caption]

 
由於坡道車道通常需要比較大的迴轉空間,所以一般來說,基地較小的建案只能規畫「昇降平面」、「昇降機械」或甚至「機械循環式車位」,而車位的價值與價格也大不同,從高到低依序是:坡道平面>坡道機械>昇降平面>昇降機械>機械循環式車位。


很多建案的車位都胡亂開價,例如:機械循環式車位想賣的價格,居然和坡道機械車位的行情一樣!而且車位總是訴求不二價,讓許多買方很頭痛。不過,雖然車位大多不能議價,還是可以從總價下手喔!


此外,車位依照「產權種類」的不同,又可分為三種:法定停車位、增設停車位、獎勵停車位。一般來說,只要記得「法定停車位」沒有獨立的權狀,它的坪數是登記在建物中的公設裡的(但會註明是車位,計算公設比時會將車位坪數扣除)。雖然可以轉賣,但因為登記在公設,所以只能轉賣給大樓或社區的其他所有權人。而自行增設停車位及獎勵增設停車位,除非當初建商申請建照時有特殊規定(合約中會載明),不然,只要有獨立權狀就可以單獨買賣給社區內或外的人。一般來說,可以獨立買賣的車位由於流通性較高,價值通常較高。

 

簽約後,所有 DM、flash 等文宣與合約要保存好

現在的法規對於預售屋的保障越來越完善。「預售屋買賣定型化契約書-不得記載事項」中規定,預售屋買賣不得約定廣告僅供參考。所以簽約後,除了合約外(千萬不能弄丟),還有 DM、甚至接待中心裡小姐介紹的 flash 電腦檔(可以詢問小姐可不可以 copy,有些小姐願意在簽約後讓客戶 copy,或是拍照),於預售屋交屋時核對驗收。

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關於換約的規定

合約中會載明建商是否提供換約的服務。雖然「預售屋買賣定型化契約書」有規定換約時,建商最多只能酌收總價千分之一的換約費,但是,它可是沒有規定建商要提供買方有換約的權利喔!


有些建商為了怕投資客炒作、避免換約作業麻煩或是被國稅局查稅(因為所有換約的明細都要提供給國稅局),所以在合約中載明不提供換約。有些建案則限制客戶換約次數,或是規定簽約後多久之後才能開始接受換約,避免案子還沒賣完,接待中心都還在,卻要和自己的已購客戶競爭價格。在簽約時記得先問清楚,並仔細看合約。如果你買到的是不可以換約的預售屋,表示你一定要放到交屋後辦完過戶才能出售,如果你和配偶名下有其他房子,則須適用奢侈稅。如果你買的預售屋限制只能換約一次,表示買你的預售屋的客戶必須要放到交屋後辦完過戶才能出售(限制了他的彈性),在簽約時一定要留意。就算你買的預售屋是為了自住,但是因為預售屋一蓋就是 1.5~3 年,如果臨時有資金需求或生涯規劃變動,導致需要在交屋前轉售時,才能保留彈性給自己和下一個買方。

 

何時開工、何時交屋

看預售屋時要特別留意開工與交屋時間。對預售屋投資而言,每一期款項的支付時間與金額非常重要,此外,由於交屋後就必須辦理貸款並適用奢侈稅規定,所以如果能在交屋前順利換約、獲利了結比較理想。一般來說,預售屋興建時間約為1年半~3年,依建案規模大小、與各區域的建築法規規定而異(有些區域規定晚上和周末無法施工,因施工時間較短,施工期較長)。

 

這些是預售屋看屋要注意的重點,你學會了嗎?

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 

 

 

 

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