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預售屋增值術 5:預售屋挑選與看屋重點(上)

 

由於預售屋不同於成屋,沒有實體的房子可以看,只有接待中心裡美美的樣品屋與美侖美奐的文宣廣告,到底我們要如何評估一個預售的建案呢?其實,預售屋的挑選有許多撇步,學會了這些招數,下次你到接待中心就不怕被銷售人員迷的團團轉囉!
 

基地位置、環境評估是否有增值性

預售屋買賣和成屋一樣,除了建物條件外,位置、環境也很重要。我建議一定要自己去一趟接待中心,實地了解建案規劃與環境。除了聽聽建商、代銷對於區域利多的分析,並回家 google 相關資訊外,也要從鄰房高度、鄰近空地規劃、棟距等現況,模擬蓋好後的通風、採光條件,從中挑選一間採光、通風條件好的戶別。

我曾經看過一個建案,建商貼心地把每一戶的鄰房高度和棟距標示的清清楚楚,方便買方挑選戶別時可以參考。由於房子動輒百萬、千萬,我的建議是,就算建商和代銷沒有準備這樣的資料,也一定要自己親自走訪一次基地,並把這樣的關係圖畫出來,確認一下這樣的棟距是你可以接受的(你真的知道 6 米到底是多寬的棟距嗎?旁邊的鄰房有多高?街廓如何?何不到基地現場體驗一下?)並跟銷售人員再次確認。
 
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(照片:「雙捷滙」基地圖)
 

有些銷售中心會準備空拍圖,讓買方參考每一個方位看出去的視野。不過,別忘了,空拍圖是從上面看下來的,而你從你買的房子看出去是平視的,視野當然不一樣。空拍圖裡看到綠油油的山林景觀,不代表你家看出來也是這樣,還是要實地走訪一下基地,觀察鄰房高度和視野。

 

格局與坪數規劃是否好脫手

購買預售屋時由於沒有實體房屋可以看,就算有樣品屋,樣品屋的格局也未必與實際交屋的格局相同,所以平面格局圖一定要看清楚。許多預售屋規劃 2 房格局,扣除公設後,室內坪數僅 10 餘坪,即使規劃兩房也不實用。此外,有些社區以 3 ~ 4 房居多,只有少數幾戶為 2 房格局,這時 2 房格局就特別稀有珍貴,不僅預售銷售時可能賣的比較快,未來脫手時也因稀有而比較好脫手。


以下面這個格局圖為例,如果姑且不論棟距和鄰房高度,純粹以格局和坪數來看的話,大家猜猜賣的最好的是哪一個戶別?

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答案是 I 棟的 27 坪,因為它是一層 9 戶裡,唯一的兩房,自然很搶手(大家注意到左邊房間的陽台佔了房間的 2/3 大嗎?建商會幫住戶於二工時外推出來,使陽台成為室內使用面積)另外一個則是 C 的 30 坪。為什麼呢?大家有沒有發現 C 是唯一一戶柱子沒有在室內的?(黑色的方塊就是柱子)柱子在室內不僅影響空間的方正,還有算坪數喔!不過,C 棟有一個缺點,就是距離電梯太近。雖然距離電梯近很方便,出門和回家都可以少走幾步路,不過,這也表示這一個樓層的每一個住戶回家前都會先經過你家門口喔!看柱子還有一個重點,只要是柱子連成一線的地方就會有樑。所以表示這 9 戶的大門處和外圍靠窗處都各有一隻樑,在室內空間配置時需要留意。


看完了最好賣的坪數,那大家來猜猜,這 9 戶裡面比較不好賣的坪數是哪些?bingo!A、B、G、F這些 4 房的格局比較不好賣。除了現在社會大多為小家庭,4 房格局總價高,負擔較大外,跟一層 9 戶也有關係。如果你要花 2500 萬以上買一個四房的房子,你希望一層2 戶、4 戶還是 9 戶呢?答案當然是越單純越好。不過,大家也可以留意一下,這一層 9 戶裡,兩面採光的戶別通通留給了 40 餘坪的大坪數,2 房和 3 房的戶別通通被包在中間,只有一面採光。而且,因為大門開在建案基地的中間,所以有採光面的都是房間,除了兩面採光的四房戶別之外,一面採光的戶別的客廳都沒有採光,頗不符合華人「明堂」(客廳要明亮)的要求。不過,這樣的格局安排在現在的建案裡並不罕見,看到時可以依照自己的需求斟酌考量。


此外,隨著都會地區的土地取得越來越困難,尤其在台北市,許多建案的基地面積不大,只能蓋小坪數。以往常見的 4 米 5、4 米 2 的挑高宅現在因為建照不再核發,所以已經絕版,現在最高只能看的到 3 米 6 的樓層高度了。可是,3 米 6 的樓層高度扣掉樓地板厚度(約 15 公分),如裝潢時再做天花板(約保留 12 ~ 15 公分),就只剩下約 3 米 3 的淨高,就算做了夾層,也只能當儲物空間或臥舖,人在夾層上無法直立,且容易有壓迫感,所以 3 米 6 的挑高宅受歡迎程度遠不如之前 4 米 2 以上的建案。


為了解決這個問題,聰明又靈活的台灣建商想出了一個方式:室內面積一半做 3 米,一半做 4 米 2,這樣 4 米 2 的那一半如果住戶要做夾層,至少空間可以多一房,可以直立,而且比較不會有壓迫感。猜猜看為什麼這樣建照就發的出來呢?答案是:因為 3 米加上 4 米 2 除以 2 等於 3 米 6,剛好是現在建照可以核准的樓層高度。真不愧是台灣人,這樣也可以!


由於3 米 + 4 米 2 複合式挑高的建案中,雙數樓層和單數樓層的格局會剛好錯開,也就是你家 4 米 2 的地方,會是樓上和樓下 3 米的地方。所以,針對這種複合式挑高的建案,在購買時要仔細比對單數樓層和雙數樓層的格局。


以下面這個建案的 A1 戶為例,大家猜猜看,單數樓層和雙數樓層哪一個賣的比較快?

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(照片:「方城市」格局圖)

 

大家有看到 A1 戶的格局圖裡,中間有一條線,且有畫一個像階梯一樣,兩階加箭頭的示意圖嗎?這指的就是:這邊會有兩階梯往下走,並往上挑高 4 米 2,這邊就是 4 米 2 的空間。而 A1 大門進來的地方,則是 3 米高的正常高度。


先比較一下單、雙數樓層 4 米 2 挑高的面積,兩邊看起來似乎大同小異(如有需要,可以請建商提供尺寸圖供參考),接下來看格局。看出差異了嗎?單數樓層的採光似乎比較好呢!不僅客餐廳有大面採光,挑高的地方如果做房間,採光也不差(可以跟建商確認挑高那邊的窗戶是否做的夠高,且是否上下皆可開窗,以免做了夾層後只有下層有窗戶,上層沒有窗戶…)而雙數樓層的部分,客餐廳的採光只有窄窄的一扇窗戶,一般來說陽台的那面牆都是水泥磚牆,不會透光,使得客廳的採光和通風條件大大扣分,相較之下,當然單數樓層會賣的比較快囉!是不是很有玄機呢?

 
(待續,請繼續觀看下一篇續集唷!)
 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 

 

 
 
 
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