安居自住

預售屋增值術 4:購買預售屋的關鍵

 

預售屋缺少了成屋眼見為憑的優勢,使得建案評估更加困難。不管你買預售屋是為了投資還是自住,為了避免花了大錢卻買到不喜歡的房子,有幾個購買的關鍵你一定要牢牢記住:


用現在 (或低於)新成屋的行情,買 2 ~ 3年後的新屋

預售屋之所以迷人之處在於:預售屋工程大多需要 2 ~ 3 年,如果能以鄰近的新成屋行情或甚至更低的價格買到預售屋,2 ~ 3 年後蓋好交屋時,等於你是用 2 ~ 3 年前的行情買到一間新成屋。就算這 2 ~ 3 年的房價沒有漲,當時的新成屋也變成屋齡2 ~ 3 年的中古屋了,在價格一樣的情況下,如其他條件不變,你的房子(屋齡 0)會比其他房子(屋齡 2 ~ 3 年以上)好賣,因此具有保值或增值空間。


不過,值得注意的是,有些建商和代銷在銷售預售屋時,是用 2 ~ 3 年後的預估行情在賣,不僅開價高,連底價都比周圍的新成屋高。例如:附近的新成屋行情一坪 40 萬,預售屋成交價格設定要 48 萬(高出 20%)。銷售小姐說,等 2 年後蓋好,隨著交通建設、商場陸續到位,絕對有這樣的價值。這就可愛了!我相信隨著交通和機能到位,這裡可能有這樣的價值,但是,如果是這樣,那我就那時候再來買就好了嘛!幹嘛現在就用 2 年後的行情來買呢?不僅要提早付錢,還有風險(如果 2 年後的新成屋沒有 48 萬的行情怎麼辦?)對嗎?所以,在看預售屋時,雖然銷售人員會一股腦地把區域的所有建設利多都告訴你,回家之後一定還是要做功課,查查 google,看看這些建設預定完成的時間表(你可能會發現,有些建設甚至連預算都還沒通過呢,遑論完成時間),還要查查附近的實價登錄行情,這樣在議價時心裡才有一個底。

shutterstock 1019416906


建案挑選非常重要

由於預售屋在購買時還沒有蓋好,甚至可能都還沒有開工,到底要怎麼挑選、評估才能買到有增值空間的物件?除了建案所在位置的環境評估外,建案的格局、公設規劃、外觀設計、建商評價等,都是挑選建案時必須注意的。


各期現金流準備

購買預售屋除了有機會用現在 (或低於)新成屋的行情,買到 2 ~ 3 年後的新屋外,還有一個大優點,就是可以分期付款。以新成屋或中古屋來說,簽約當下就要拿出 2 ~ 3 成的頭期款,而且馬上就要辦貸款,就算使用寬限期,每個月都要繳利息。而預售屋在簽約購買時,只需要繳訂金和簽約款,如果開工在即,就再多繳一個開工款。預售屋的付款條件由建商規定,一般常見的自備款多為 20% ~ 30%,等交屋時再由買方辦理貸款 70% ~ 80%。而自備款的前三期款項為訂金、簽約、開工(簡稱「訂、簽、開」),三期加總多為 10% ~ 15%,最後交屋的款項多為 1% ~ 5%。中間的工程款則分為多期(可能會分 5 ~ 20 期不等,依建商規定),在工程期間的 1.5 年 ~ 2 年內分期付款繳納,資金壓力相對較小。為了讓大家更清楚,我們以一間總價 1,000 萬的預售屋為例,建商提供的分期付款條件可能如下:

152de984cde6e0


由於「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」已明確規定,預售屋每次分期付款間隔日數應在 20 日以上,才符合分期付款的原則。在簽約時,買方都會拿到分期付款表,可以事先準備每一期的資金。有些人目前的自備款不高,大約只有總價的 10% ~ 15%,只夠繳訂、簽、開三筆款項,但他的收入穩定,對於後續分期付款的工程款支付無虞,而且想要透過要繳工程款的壓力來強迫自己儲蓄,那麼買預售屋就是非常適合他的理財方法。此外,由於預售屋要等建商蓋好交屋時才開始辦貸款,所以簽約後不需要馬上支付貸款利息,加上大部分的預售屋在交屋前可以換約,彈性較大。


預售屋的分期付款雖然有以上的優點,但也使每一個階段的現金流顯得相當重要,因為只要一期沒有繳,建商就可以依照合約上的違約規定要求收取滯留金,甚至可以沒收你已經繳的自備款,所以一定要事先規劃好每一期的資金,避免違約的風險喔!

 
【名詞小幫手

小訂補足:下訂金分成「小訂」和「補足」,小訂一般 5 至 10 萬就可,可刷卡,剩下的部分通常是簽約連同簽約金一起補足即可。一般來說,訂金+簽約金通常為總價的 10%~15%,如果 1000 萬的房子,假設該建案的訂金規定是 50 萬,簽約金 100 萬,那小訂可以先給 10 萬,簽約時再補齊剩下的 40 萬和簽約金的 100 萬,總共 140 萬。一般來說訂金的金額通常可以刷卡,但也要看建商,有的建商不給刷卡。下小訂後,通常會提供預售屋的購買合約回家審閱,通常會約 1 週左右簽約。簽約前都還可以反悔不買,付的訂金會全數拿回。下訂後現場才能幫你保留你喜歡的戶別,不過,通常談好價格下訂後也較難再重新議價了,因此要拿捏喔!

紅單:所謂的「紅單」分成兩種,一種是建案開案前,只是先預約可以優先以第一順位議價的「預約單」,另一種則是建案開案後,談好價格先下訂,好讓建商把這一戶保留起來的「訂單」。因為這兩種單子大多為紅色的,所以俗稱「紅單」。

對於銷售熱絡的建案,連紅單也很搶手。在部分地區(如:新竹)紅單的轉售甚至行之有年、蔚為風氣,一轉手就加價 5 ~ 20 萬。紅單的炒作基本上是一個共犯結構,熟悉此道的紅單客搭配接待中心現場的代銷人員,與建商的默許,讓房價無端墊高,並塑造建案熱銷的情況。由於紅單不是合約,轉售時容易發生糾紛,加上近年來國稅局查稅頻繁,不建議大家買賣紅單。
 
工程零付款:有些預售屋為了減輕買方的付款壓力,除了前三期的「訂、簽、開」外,剩餘的工程款延後到快交屋時才收取,等於在興建過程中的工程期間不用付款,買方還有 1.5 ~ 2 年的期間可以籌湊剩下的款項,資金比較寬裕。
 
 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 

 

 
相關文章: |

Comments powered by CComment

關於 House123

一直以來,我們成立的使命就是想集合買方的力量,透過我們,讓想買房子的人可以有更多資源,不管是「安居自住」或是「幸福收租」,讓買賣房子成為一個美好的人生經驗。歡迎好好運用我們,實現「安居樂業,財富自由」的夢想。

聯絡我們

關注我們