安居自住

一屋到底已過時?買屋、換屋是主流?

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 

 

很多人買房常常會很猶豫:我應該先針對目前的需求下去規劃?還是要想長一點?

例如:如果我剛結婚,現在只有 2 個人,未來考慮生 2 個小孩,應該先買 2 房、還有直接買 3 房?

如果我預算有限,考慮到地點和使用空間,想找公設比低、坪數實在的無電梯公寓,但是,如果以後年紀大一點,可能爬不上去怎麼辦?要考慮到自己老的時候,還是不要想那麼多,以後再換屋就好?

到底應該怎麼規劃呢?

 
1.「到底要一間房子住到退休比較好?還是針對人生不同階段,換屋比較好?」不同年代,有不同答案!
以前房價低+利率高+公設比低+生活型態單純,買大間房子+努力還房貸,一屋住到底!

針對這個問題,老實說,在我們爸爸媽媽的年代,因為房價便宜,公設比也不像現在的房子那麼高,可以牙一咬,買使用坪數大一點的房子,住到小孩長大都沒問題!加上當時的貸款利率高,大家買了一間房子,努力還貸款,一住就是 20、30 年,住到最後,可能房貸早就還清了。

所以,在爸爸媽媽那個年代,很多人換屋的時候,都是已經退休的年紀。如果住的是公寓,因為爬樓梯太累,加上市中心公寓的行情好,乾脆把公寓賣掉,換買郊區的小坪數電梯大樓,還可以換一些現金在身上當成退休金。

現在房價高+公設比高+利率低+租金高+生活型態多元、容易異動,用「租金」回推「可以負擔的總價預算」,先買一間小房子,以後再換屋!

不過,現在的房價跟我們爸爸媽媽那個年代,真的差異太大!加上公設比高,要一次買到小孩長大都夠住,真的不太容易!加上現在的貸款利率低,反而租房子的租金越來越高,生活型態也較多元,容易有異動,所以,與其努力想要存到夠多的錢、一次買大一點的坪數,不如先用「租金」回推算出你可以負擔的總價預算,再針對你現在工作和生活的區域,先買一間小房子,以後再換屋!

這是什麼意思呢?

對於買房付房貸,我覺得最無痛的方式,就是用「租金」回推!

 
2. 什麼是用「租金」回推「可以負擔的總價預算」?
用「租金」和「利息」比一比
每個月 2.2 萬元「租金」,其實跟「貸款」 2000 萬要繳的「利息」是一樣的!

我常說,租金和貸款利息很像,都是丟到水裡就不見了。所以我們會先用「租金」和「利息」比一比!

我們算過:以每個月 1 萬元的租金,以現在 1.31% 的房貸利率來計算,其實跟貸款 938 萬的利息一樣。( 1 萬 x 12 個月 / 1.31% = 938 萬)

舉例來說,在台北市,很多電梯一房一廳,都租到 1.8 萬到 2.2 萬,甚至更高。在新北市,捷運方便的電梯大樓 2 房 1 廳,也差不多要 2.2 萬- 2.4 萬。我們剛剛說,以每個月 1 萬元的租金,以現在 1.31% 的房貸利率來計算,其實跟貸款 938 萬的利息一樣。所以,如果你的租金每個月 2.2 萬元,其實跟貸款 2000 萬的利息是一樣的 ( 2.2萬 x 12個月 / 1.31% = 2000 萬)

如果你買 1200 萬的房子,貸款 8 成(960 萬)如果用理財型房貸,只繳利息,每個月只要 1 萬元左右的利息,還比房租的 2.2 萬,每個月多省下 1.2 萬元!

你可能說,可是我 2.2 萬的租金,住的是電梯大樓。我 1200 萬的預算,在同一區只能買無電梯公寓。現在還可以爬,以後老了爬不上去怎麼辦?

或是,我 2.2 萬的租金,坪數有 20 坪,如果用 1200 萬的預算買房子,同一區只能買到室內 14 坪的房子。現在和另一半兩個人住還 ok,但是如果生了小孩,小孩要上小學以後,可能就不夠住了,怎麼辦?

那就換屋囉!把原來的房子賣掉,公寓賣掉,換電梯大樓,或把小坪數賣掉,換大一點的坪數。而且,自住的房子如果有增值,不管是公寓換電梯,還是以小換大,都可以越換越輕鬆喔!

 
3. 以小換大,越換越輕鬆的關鍵
「增值的幅度」+「拿回本來投入的自備款」=「下一間房子的自備款」。

舉例來說,以剛剛的案例,假設你用 1200 萬總價,貸款 960 萬,買了權狀 30 坪的房子,相當於每坪 40 萬元(1200 萬 / 30 坪 = 40 萬/坪)假設同一區、差不多條件的房子,行情大約 44 萬,那就表示你買的價格,比起均價便宜大約 9 -10%。

過了6年後,行情漲到每坪 50 萬,相當於 1500 萬( 30 坪 x 50 萬/坪 = 1500 萬)假設賣房子的稅費包含仲介費大約 80 萬,就算貸款都只有繳利息,沒有還本金,你會拿回 460 萬的現金 (1500 萬 - 80 萬 - 960 萬 = 460 萬)

以這個 460 萬作為下一間房子的頭期款,一樣貸款 8 成,總價可以負擔到 2300 萬的房子!(460 萬 / 20% = 2300 萬)

就算買的價格一樣是每坪 50 萬,也順利從本來的權狀30坪,換到權狀 46 坪!( 2300 萬 / 50 萬 = 46 坪 )

這個就是「以小換大」的秘密!

當然,要「換屋越換越輕鬆」,有兩個基本條件:
1. 原來的房子有增值
2. 貸款人的收入和信用,要能負擔換屋後的貸款金額

「租房子」適合當階段性規劃,買自住的房子+再依照人生不同的階段規劃換屋,比較划算!
不過,以剛剛那個從 1200 萬,換屋到 2300 萬的案例來看,不只不用再籌頭期款,就連每個月的貸款利息,就算換屋以後,每個月也才 2 萬左右(2300 萬 x  80% x 1.31% / 12 個月 =2 萬)如果也用理財型房貸,其實就跟現在這個時間點,每個月付 2.2 萬的租金差不多而已!

這也是為什麼,「租房子」真的只適合當階段性的規劃,循序漸進、買自住的房子,再依照人生不同的階段規劃換屋,可能最划算!

我的小秘密:想一屋住到底,結果 5 五年就搬家了!(笑)
考量「生涯規劃」+「房地合一」,「6 年」是個適合評估換屋的好時間。

跟大家分享一個小秘密:雖然我買自己自住的房子時,已經接觸房地產幾年的時間。但是,在我買第一間自住的房子時,我真的是抱持著「要住到小孩大學畢業」的目標下去買的! (那時候小孩連生都還沒生!)後來小孩生出來之後,才兩歲多,計畫趕不上變化,因為許多考量,我們就搬家了!所以後來第一間房子,住了大約 5 年多,我們就換房子了!

所以,如果真的問我「要以多久的時間做為換屋規劃的考量?」我覺得 6 年差不多是一個階段。剛好「房地合一」針對「自住優惠」的部分也是規定六年:住滿 6 年換屋賣房子,如果有增值,扣掉稅費之後,最多可以有 400 萬的「免稅額」。超過 400 萬的部分,也只要繳 10% 的「房地合一」稅就好。還有機會申請「重購退稅」喔! 

所以,不妨就以 6 為買屋需求的盤點和規劃吧!

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 

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