安居自住

想提高貸款成數?信用基本功你做了嗎?

 (本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 


最近房市熱絡,除了如何看屋、議價之外,如何成為銀行眼中的優質客戶,爭取最好的貸款條件,也是很多人關心的主題!有哪些是貸款前,要做的提高自己信用評比的基本功呢? 
 
1. 「貸款人」的條件+「擔保品」的條件 = 決定你的「房貸」條件
影響「房貸」的因素,可以分成「貸款人」的條件和「擔保品」(也就是「物件」)的條件。
所謂「物件」的條件,當然包含了估價、地段、屋齡等,這個我們下次來跟大家分享。今天,我們要聊聊的是:「貸款人的條件」。
 
2. 「貸款人」的條件= 收入、財力、信用紀錄、年齡
貸款人的條件,包含了他的收入、財力、信用紀錄、和年齡。
 
2.1 收入
「還款來源」和金額,影響銀行評估你的償債能力
我們在申請貸款的時候,貸款申請書上一定會有一個欄位是:「還款來源」。大部分人在退休之前,勾選的「還款來源」通常是「薪資收入」,當然也有些人會勾選「投資收入」或「租金收入」等。不管你勾選的是什麼,就會需要提供相關的資料給銀行。
 
「薪資收入」需提供公司、年資、職稱、薪資轉帳存摺內頁明細
舉例來說,以上班族來看,如果勾選的是「薪資收入」,就會填寫你上班的公司、年資、職稱和你的收入,並且提供報稅資料或薪資轉帳記錄。
 
工作領現金,也要記得存入銀行,作為收入紀錄的舉證
如果你的工作是領現金的話怎麼辦?你可以拿去 ATM 存,只要符合你的工作性質,也的確能夠佐證你上班的公司和工作,時間也夠長(例如:提供一年以上存摺紀錄),銀行通常比較願意認列。
舉例來說:我有學員是牙醫診所的技師,他在兩家診所任職,每雙週會領一次薪水,都是領現金,他每兩個禮拜就拿去 ATM 存。申請貸款時,因為他的確在兩家診所擔任技師,銀行照會都過關,提供的存摺內頁又夠長,貸款條件一樣非常好!如果他每次領現都沒有存進去,就很難佐證他的收入金額。所以,在銀行的收入紀錄,對貸款來說非常重要!
 
每月還款的比例 vs 收入(還款來源)=收入支出比 
那收入要多高才能過關呢?這個跟申請的「貸款金額」和「貸款年限」有關。你可以用這個試算工具,試算每個月「本息攤還」的金額。這個金額最多不可以超過你的收入的 1/2-2/3 喔!這也是我們常聽到的「收入支出比」或「負債比」。如果超過的話,銀行會降低你的貸款金額,或需要你提供保證人。
 
另外,如果你名下有其他貸款,不管是房貸、信貸、車貸、學貸,也會一併計算在這個「收入支出比」裡面!
 
2.2 財力
存款、保險、股票、基金,都可以一併提供銀行參考
除了「收入」之外 ,「財力」也很重要!如果你收入很高,但每個月都月光,甚至連頭期款都是父母資助,那貸款時,銀行可能還是會斟酌你的還款能力。所以,存款、有保單價值的保單(如儲蓄險、壽險等)可以當成「財力證明」。至於股票或基金,因為浮動比較大,許多銀行只會當參考,不一定可以認列為「財力」喔!
 
2.3 信用紀錄
信用卡不動用卡循、每期準時不遲繳、不預借現金
除了「收入」和「財力」,第三個就是「信用紀錄」。所以信用卡有沒有遲繳紀錄、有沒有動用過卡片循環利息、或有息的分期,甚至被銀行列為呆帳的用戶,在申請貸款時,銀行會調閱「聯合徵信」(聯徵),就會看到紀錄!
所以如果你有貸款需求,記得最近一年內,都要乖乖繳信用卡。最好聯徵上看到的都是「全額繳清無遲繳」,而且不要動用「現金卡」或「信用卡預借現金」,這樣對信用評比,會有很大的加分!
 
不使用信用卡,聯徵分數可能跑不出來!
有些人可能想說:那我都沒有信用卡,信用一定超好吧!錯!如果你完全沒有信用卡,也沒有跟銀行有過債信上的往來紀錄,「聯徵」調出來都是白的,反而信用評比分數會跑不出來,就是銀行俗稱的「小白」!所以,適度的使用信用卡,而且乖乖繳,同時,有用支票的朋友,也千萬不要有任何的跳票紀錄,不然對貸款申請都很傷喔!
 
2.4 年齡
「年齡」影響「貸款年限」和「還款來源」認列,必要時,銀行會要求提供年紀比較小、有收入和財力的保證人
最後一個因素就是「年齡」。對銀行來說,房貸年限少則 15 - 20 年,多則 30 - 40 年。如果貸款人的年齡太高,例如 60 歲,大部分連 15 年都不見得好申請,還要考慮他之後如果退休,提供的薪資收入是否可以認列的問題。這時候,就需要提供年紀比較小、也有收入和財力的保證人來為他的貸款作保喔!
 
上面這幾個都是申請貸款時,不可不知的信用基本功!這個部分是大家最容易忽略,卻也是最需要「時間」養成的,大家一定要好好照顧!等到要申請貸款時,才發現自己疏忽了這些重點,就來不及囉!
 
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 

house123講座, 邱愛莉講座

Comments powered by CComment

關於 House123

一直以來,我們成立的使命就是想集合買方的力量,透過我們,讓想買房子的人可以有更多資源,不管是「安居自住」或是「幸福收租」,讓買賣房子成為一個美好的人生經驗。歡迎好好運用我們,實現「安居樂業,財富自由」的夢想。

聯絡我們

關注我們