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想提高貸款成數？信用基本功你做了嗎？
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
最近房市熱絡，除了如何看屋、議價之外，如何成為銀行眼中的優質客戶，爭取最好的貸款條件，也是很多人關心的主題！有哪些是貸款前，要做的提高自己信用評比的基本功呢？
1. 「貸款人」的條件＋「擔保品」的條件 ＝ 決定你的「房貸」條件
影響「房貸」的因素，可以分成「貸款人」的條件和「擔保品」（也就是「物件」）的條件。
所謂「物件」的條件，當然包含了估價、地段、屋齡等，這個我們下次來跟大家分享。今天，我們要聊聊的是：「貸款人的條件」。
2. 「貸款人」的條件＝ 收入、財力、信用紀錄、年齡
貸款人的條件，包含了他的收入、財力、信用紀錄、和年齡。
2.1 收入
「還款來源」和金額，影響銀行評估你的償債能力
我們在申請貸款的時候，貸款申請書上一定會有一個欄位是：「還款來源」。大部分人在退休之前，勾選的「還款來源」通常是「薪資收入」，當然也有些人會勾選「投資收入」或「租金收入」等。不管你勾選的是什麼，就會需要提供相關的資料給銀行。
「薪資收入」需提供公司、年資、職稱、薪資轉帳存摺內頁明細
舉例來說，以上班族來看，如果勾選的是「薪資收入」，就會填寫你上班的公司、年資、職稱和你的收入，並且提供報稅資料或薪資轉帳記錄。
工作領現金，也要記得存入銀行，作為收入紀錄的舉證
如果你的工作是領現金的話怎麼辦？你可以拿去 ATM 存，只要符合你的工作性質，也的確能夠佐證你上班的公司和工作，時間也夠長（例如：提供一年以上存摺紀錄），銀行通常比較願意認列。
舉例來說：我有學員是牙醫診所的技師，他在兩家診所任職，每雙週會領一次薪水，都是領現金，他每兩個禮拜就拿去 ATM 存。申請貸款時，因為他的確在兩家診所擔任技師，銀行照會都過關，提供的存摺內頁又夠長，貸款條件一樣非常好！如果他每次領現都沒有存進去，就很難佐證他的收入金額。所以，在銀行的收入紀錄，對貸款來說非常重要！
每月還款的比例 vs 收入（還款來源）＝收入支出比
那收入要多高才能過關呢？這個跟申請的「貸款金額」和「貸款年限」有關。你可以用這個試算工具，試算每個月「本息攤還」的金額。這個金額最多不可以超過你的收入的 1/2-2/3 喔！這也是我們常聽到的「收入支出比」或「負債比」。如果超過的話，銀行會降低你的貸款金額，或需要你提供保證人。
另外，如果你名下有其他貸款，不管是房貸、信貸、車貸、學貸，也會一併計算在這個「收入支出比」裡面！
2.2 財力
存款、保險、股票、基金，都可以一併提供銀行參考
除了「收入」之外 ，「財力」也很重要！如果你收入很高，但每個月都月光，甚至連頭期款都是父母資助，那貸款時，銀行可能還是會斟酌你的還款能力。所以，存款、有保單價值的保單（如儲蓄險、壽險等）可以當成「財力證明」。至於股票或基金，因為浮動比較大，許多銀行只會當參考，不一定可以認列為「財力」喔！
2.3 信用紀錄
信用卡不動用卡循、每期準時不遲繳、不預借現金
除了「收入」和「財力」，第三個就是「信用紀錄」。所以信用卡有沒有遲繳紀錄、有沒有動用過卡片循環利息、或有息的分期，甚至被銀行列為呆帳的用戶，在申請貸款時，銀行會調閱「聯合徵信」（聯徵），就會看到紀錄！
所以如果你有貸款需求，記得最近一年內，都要乖乖繳信用卡。最好聯徵上看到的都是「全額繳清無遲繳」，而且不要動用「現金卡」或「信用卡預借現金」，這樣對信用評比，會有很大的加分！
不使用信用卡，聯徵分數可能跑不出來！
有些人可能想說：那我都沒有信用卡，信用一定超好吧！錯！如果你完全沒有信用卡，也沒有跟銀行有過債信上的往來紀錄，「聯徵」調出來都是白的，反而信用評比分數會跑不出來，就是銀行俗稱的「小白」！所以，適度的使用信用卡，而且乖乖繳，同時，有用支票的朋友，也千萬不要有任何的跳票紀錄，不然對貸款申請都很傷喔！
2.4 年齡
「年齡」影響「貸款年限」和「還款來源」認列，必要時，銀行會要求提供年紀比較小、有收入和財力的保證人
最後一個因素就是「年齡」。對銀行來說，房貸年限少則 15 - 20 年，多則 30 - 40 年。如果貸款人的年齡太高，例如 60 歲，大部分連 15 年都不見得好申請，還要考慮他之後如果退休，提供的薪資收入是否可以認列的問題。這時候，就需要提供年紀比較小、也有收入和財力的保證人來為他的貸款作保喔！
上面這幾個都是申請貸款時，不可不知的信用基本功！這個部分是大家最容易忽略，卻也是最需要「時間」養成的，大家一定要好好照顧！等到要申請貸款時，才發現自己疏忽了這些重點，就來不及囉！
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
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