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房客要申請租金補貼，房東要如何報稅？｜邱愛莉 House123
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
許多人問我：「愛莉，最近『租金補貼』很熱門，如果房客要申請『租金補貼』，是不是最好要報稅比較好？」
「是的！」我回答。
接下來的問題，通常不外乎是：「那要怎麼報？如果在出租之前，租金想要調整，要調多少比較好？」
在回答這個問題之前，我們先來認識一下，「租金」要怎麼報稅？
如果房子有出租，房東申報租賃所得時，有兩種計算方式：
一、不須證明文件報稅
不須任何證明文件，一律以當年度房屋租金收入的 43%列為「必要費用」
因為政府考量大家出租房子，會有折舊、維修等，一律以當年度房屋租金收入的 43%列為「必要費用」（但土地出租的收入，只能扣除當年度已繳的地價稅，不得扣除 43%的必要費用）扣掉43%之後的金額，就當成「租賃所得」，在次年五月合併到個人綜合所得稅一起申報喔！看個人的邊際稅率是 5%、12%、20%、30%、40%、45%，即為應繳的稅額。
舉例來說，如果你每月租金 3萬元，如不列舉任何證明文件，可以用 3萬 x 12個月 x (1-43%) = 20.52萬 作為「租賃所得」，在次年五月合併到個人綜合所得稅一起申報。如果你個人所得邊際稅率是 12%，就是要繳 20.52萬 x 12% = 2.4624萬元。
二、列舉費用報稅
列舉實際發生的費用
如果實際發生的費用高於當年度房屋租金收入的 43%，就可以用列舉的喔！包含：房屋折舊、修膳費、地價稅、房屋稅、火險費、地震險、和該房子的貸款利息，通通可以列舉而從租金中扣除（而且這時候貸款利息沒有 30 萬的上限喔！詳見「房貸利息可以扣抵哪些稅？一次搞懂！」房貸利息可以扣抵哪些稅？一次搞懂！」）
例如：某出租房屋的租金所得為 36 萬，房貸利息繳了 18 萬，修膳費、地價稅、房屋稅、火險費、地震險等共花了 2 萬，因為 18 萬 + 2 萬 = 20 萬，比租金收入的 43%（36 萬 x 43% = 15.48 萬）還高，所以可以用列舉的費用 20 萬來計算，租賃的課稅所得 = 36 萬 - 20 萬 = 16 萬，再將其併入個人綜合所得稅中，如果稅率是 20%，則應繳稅額 ＝ 16 萬 x 20% = 3.2 萬元。
為了方便，許多房東在出租前，會乾脆將租金調整10%，不管用上面哪一種方式計算，房租收入大約有一半左右會併入個人綜合所得，如果他的所得稅率是20%，就相當於租金的 10% 大約是稅金。這也是為什麼大部分房東如確定房客需要報稅，租金可能會加 10%，某方面來說也算某種約定成俗吧！
三、公益出租人減稅優惠
不過，政府為了提高房東同意房客申請租金補貼的意願，只要有房客申請租金補貼， 房東就可以申請成為「公益出租人」，有減稅優惠（「房屋稅」適用自用住宅稅率1.2%稅賦優惠、「綜合所得稅」每屋每月租金收入最高1萬元免稅、「地價稅」得適用自用住宅用地稅率千分之2）。 如果你是房東， 房客先申請「租金補貼」 ok 後，房東就可以申請成為「公益出租人」 （申請方式與表格：請點這裡）次年報稅時，如線上報稅， 線上系統可以勾選：住宅法＞公益出租人。如現場臨櫃報稅， 可告訴承辦，有公益出租人，他會協助核算喔！
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
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