近年來，越來越多投資人開始把目光放到海外房地產。
動機不再只是追求更高的租金收益，而是希望透過不同市場與幣別，為資產建立更完整的風險防護網。

但海外買房，真的只是把數字算清楚就好嗎？
語言、法規、稅制、匯率、代管與法律適用範圍，每一個環節，都可能成為關鍵變數。

在 Podcast《愛莉說好室》中，長期投入海外房地產研究與實務操作的陳行潔，分享了投資海外房產前，所有人都應該先建立的底層思維。

從資產結構來看，房地產本質上是一種「貨幣形式的轉換」。
當資產全部集中在單一幣別與市場，整體風險也隨之放大。

透過海外房地產，投資人可以同時做到三件事：

• ●分散幣別風險（美元、歐元、日圓等）
• ●分散市場風險（不同國家景氣循環不一致）
• ●在流動資產之外，配置保值型不動產

也因此，海外房產往往不是單點投資，而是整體資產策略中的一個位置。

在台灣買房，多半會混合自住與情感因素： 地段喜不喜歡、景觀好不好、生活方不方便。

但在海外投資時，這樣的思考方式反而容易誤判。
因為你喜歡的，不一定是當地市場、租客或未來買家真正需要的。

陳行潔強調，海外房地產必須以投資視角出發，而非個人偏好。

這代表你需要站在市場端思考：

• ●誰會租？
• ●誰會買？
• ●為什麼這個地段會有需求？

真正支撐房地產價值的，從來不是建築本身，而是「人」。

在評估海外市場時，通常會從兩個人口結構切入：

一是常住人口
也就是當地工作的族群，他們的產業背景、收入結構與居住需求，會直接影響長租市場。

二是旅遊人口
短期觀光人流，則影響短租市場與投報彈性。

當你能釐清「需求來自哪裡」，才有辦法反推出適合投資的區段與產品類型。

海外置產最怕的，不是風險本身，而是資訊不透明。
陳行潔提醒，投資時一定要回到可驗證的資料來源，例如：

• 政府公開的人口與產業數據
• 官方發布的房市與租金統計
• 清楚可查的交易與政策資訊

不能只聽仲介說市場很好，而是要自己看得到數字。
當資訊能被驗證，投資判斷才有基礎。

在實務上，海外房地產的風險，往往藏在細節裡：

• ●產權是否為永久產權，還是僅有年限使用權
• ●外國人是否享有完整權利（出租、轉售、繼承）
• ●發生糾紛時，適用哪一國法律與語言
  
  

這些條件若未事先釐清，後續即使房子本身沒有問題，也可能產生重大風險。

許多投資人只看到帳面租金，卻忽略三個關鍵變數：

1. 1.匯率波動：可能直接吞噬整年租金收益
2. 2.稅制差異：各國對外國人的課稅方式不同
3. 3.隱形成本：管理費、維修費、續約費用等

海外資產的評估，不能只算「看得到的數字」。

人不在當地，真正決定投資體驗的，往往是「誰幫你處理後續」。
可靠的團隊，必須同時具備：

• ●台灣端合法執照與長期服務能力
• ●當地端熟悉法規與市場的實務經驗
• ●能協助代管、轉售與策略調整的顧問角色

房地產不是買完就結束，而是長期經營。

有些人海外買房，是為了未來生活、移居或孩子教育。
但陳行潔仍建議：
即使是自住，也要考量未來是否好出租、好轉手。

生活機能、醫療、學校與交通，同時也是未來市場買家在意的條件。

海外房地產不適合追求快進快出，它更接近一種需要耐心、結構與紀律的資產配置方式。

當你願意花時間理解市場、制度與風險，海外房產才能真正成為資產的一部分，而不是壓力來源。