幸福收租

包租代管產業全解析:房東、房客與新創業者都該知道的關鍵真相

在台灣,買房出租一直被許多人視為「被動收入」的來源。房東期待每個月能準時收租,房客則希望能找到管理完善、安心舒適的住處。然而,現實卻往往不如想像單純:房客欠繳房租、屋況維修爭議、鄰里糾紛處理不完,這些問題讓「收租」變成了一份勞心又勞力的工作。

正因如此,包租代管逐漸成為房市裡的重要一環。它不僅是政府近年積極推動的產業,更是一個連結房東與房客、協助雙方降低風險的專業服務。在本集《愛莉說好室》中,主持人邱愛莉邀請到 全居共同創辦人 Shawn,分享他從日租套房轉型到合法代管的過程,以及這個產業的實際運作、痛點與未來趨勢。

包租代管的起源:從「二房東」到正規化的專業服務

Shawn 回憶,自己與合夥人最早其實是從「日租套房」做起,當時雖然市場需求大,但始終游走在灰色地帶。長期下來,違法經營帶來的壓力讓他決定轉型,轉向月租與長租市場,並成立公司走向正規化。

他坦言,包租代管的本質就是「二房東」,即先承租房子再轉租給房客。但與傳統觀念不同的是,現今的代管業已經是政府認可、受到規範的新興產業。其價值不只在於「幫房東收租」,更重要的是處理背後龐大的瑣事,從租客篩選、租金對帳、糾紛調解,到修繕安排與法律風險控管,幾乎涵蓋租屋過程的每一個環節。

市場現況與趨勢:房東該如何挑選代管業者?

近幾年,隨著政策推動,包租代管業者如雨後春筍般出現。房東只要將物件刊登在 591 等平台,就可能接到十幾二十通業者的開發電話。這樣的熱潮雖然顯示市場需求強勁,但也讓房東難以判斷:到底該把房子交給誰?

Shawn 建議,房東在選擇業者時,一定要確認以下幾點:

  1. 1.是否持有合法牌照:這是最基本的門檻,合法公司至少會受到政府與工會的監督。

  2. 2.服務內容是否透明:有的業者可能將物件轉作社會住宅、share house,甚至動隔間,房東必須先確認自己是否能接受。

  3. 3.規模與經驗:規模較大、成立時間較久的公司,通常更重視品牌與口碑,處理糾紛的能力也更成熟。

新政策衝擊:租期三年、漲租限制

節目中也討論到近期最受關注的租屋新制。草案中提出「租期保障三年」以及「漲租幅度需跟隨指數」等規定,引發房東與房客雙方熱議。

  • ●房客觀點:擔心漲租仍無上限,缺乏實質保障。

  • ●房東觀點:擔心被迫延長租期,失去彈性,未來可能傾向每年小幅漲租以降低風險。

Shawn 認為,雖然制度出發點是為了增加穩定性,但若沒有完善的配套,可能反而加深房東與房客之間的對立。

包租代管對房東的價值:三大痛點一次解決

  1. 1.租客篩選:專業業者能過濾高風險房客,降低欠租或糾紛發生率。

  2. 2.租金追繳與對帳:房東常因疏忽而延誤追租,代管業者能即時追蹤並處理。

  3. 3.修繕管理:冷氣壞了、漏水、電器故障,這些都是房東最頭痛的部分,交給代管團隊能大幅減輕壓力。

Shawn 分享,公司曾統計過數據:由房東自行出租的房客,發生欠租兩個月以上的比例約 2.5%;而交由他們篩選的房客,比例僅約 0.4%。這個差距顯示出專業管理的重要性。

包租代管對房客的意義:第三方的保障

對房客而言,代管業者的存在其實是一種保障。因為業者通常會依照法律規範來要求雙方權利義務,避免房東片面推託。例如冷氣壞掉,房東若不願意修繕,代管公司就會居中協調,甚至協助房客解約以維護權益。

此外,許多房客在搬家時,還會主動詢問「你們公司還有沒有其他房子?」顯示出對代管團隊的信任。

想投入包租代管產業?必須具備的條件

  1. 包租代管看似是一個能創造「被動收入」的事業,但 Shawn 強調,其實這是一門「經營管理財」。它更像是一種創業,產品是「空間」,而經營重點則是人與租賃的細節。

    想投入的人,必須注意:

    • ●基本資格:取得租賃管理員或營業員證照,成立合法公司。

    • 個人特質:要能接受大量人事糾紛與繁瑣細節,具備耐心與溝通力。

    • 專業能力:熟悉市場租金行情,避免因過度樂觀而承租價格過高,最後無法回本。

結語:代管是趨勢,更是專業

Shawn 認為,未來五到十年,台灣的包租代管市場一定會蓬勃發展。就像在日本,高達 80% 的房東都將房子交給專業業者管理,台灣終將走向相同的趨勢。

對房東來說,把房子交給專業團隊,能確保資產「被好好照顧」並「高效率運用」。對房客而言,則能享有更透明、更公平的租賃環境。

在高房價、少子化與租屋需求並存的時代,包租代管不只是服務,更是讓整體租屋市場邁向更安全、更穩定的一塊拼圖。

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