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「商業用地」可以買來做「住宅」嗎？
「土地使用分區」 vs「建物用途」
很多人看房子，常常看到土地的「使用分區」寫的是「商業用」。很多仲介說，商業用地做住宅沒有關係，坊間有很多住辦混合大樓，不會有違規使用的問題。但是看新聞時，又曾經看過「商業用地違規住宅 ，市政府要求限期改善」。到底「商業用地」可以買來做「住宅」嗎？
除了看「土地使用分區」，更要看「建物用途」！
許多人買房時，常常忽略「土地使用分區」和「建物用途」。雖然「土地使用分區」是都市計畫裡很重要的一部分，不過，更重要的是：「上面的房子，限定做哪些用途使用」。
土地分區：「住宅用地」➞常見的建物用途：「住家用」、「集合住宅」
舉例來說，一般最常見的是「住宅用地」，上面的房子，不管是在建照、使照、或建物謄本上，都會寫「住家用」或「集合住宅」。這個當然最單純。
不過，難道不是住宅用地，就一定不能做住家使用嗎？ 答案是「不一定」。
土地分區：「商業用地」➞常見的建物用途：「住家用」、「一般事務所」
「商業用地」社區，可能部分為「住家用」，部分為「一般事務所」
以「商業用地」為例，有一些建案，他的土地使用分區是「商業用地」，有部分房子，它規劃成「住家用」，也有部分房子，它規劃成「一般事務所」（辦公室）（一般會以A、B、C、Ｄ不同棟別、不同用途。或是中低樓層做「辦公室」，高樓層規劃作「住宅」）以這些建案為例，「一般事務所」（辦公室）那幾戶，定價通常會比較低，而且建商交屋的時候，會故意毛胚交屋，讓買方自己裝潢。
例如：2014年，在新北市新莊和樹林交界有個預售屋 Super1，它的土地就是新莊的商業用地。它總共有 6 棟：1F、2F 全部做店面，有兩棟 3-15 樓全部都是登記為「一般事務所」，其他四棟，有一些低樓層做「一般事務所」，高樓層做「住家」。大部分建商都會在合約裡面告知「建物用途」，讓自己免責。如果買「一般事務所」的人，拿來做「住家」，就有可能有「違規使用」的風險。除了收到6-30萬的罰單外，如果限期不改善，還有可能「連續處罰」。
如何避免「違規使用」的風險？
所以，身為買方的我們，要怎麼知道是哪一種呢？
「預售屋」：記得跟建商或代銷要求看「建照」
看「建照」上，你想買的這一戶的「建物使用用途」。
「新成屋」或「中古屋」：記得看「使照」或「建物謄本」
從「使照」或「建物謄本」上，也可以看到「建物使用用途」。如果寫的是「住家用」或「集合住宅」就沒問題喔！
花了大錢， 開開心心買新房， 如果有違規使用的疑慮，不是很嘔嗎？一定要注意喔！
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
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