高房價時代，低總價的「套房」是許多首購族，或想置產收租的人，第一個想到的標的。套房有許多優點，包含：低總價、好出租，如果又在精華地段，甚至如果又有「明星學區」加持，簡直是票房保證，轉手性高。可是，聽說套房不好貸款，到底適不適合入手？評估時應該注意哪些地方？

1.「低總價」，往往代表「高單價」：

一般來說，套房雖然有「低總價」的優點，但「單價」往往略高於行情。如果「單價」真的高太多，偏離區域行情應有的價格區間，除了未來出售沒有競爭力外，在辦貸款時甚至可能因為銀行估價估不到，而導致貸款成數降低。所以在衡量價格時，記得除了從「總價」來評估自己的預算外，也要記得計算「每坪單價」，並跟鄰近住家格局的物件行情做比較。

2.「權狀坪數」與「室內坪數」是銀行判斷是否為「套房」的關鍵： 

有些房子（尤其是樓地板有挑高的物件更常見）的格局是 1 房 1 廳 1 衛浴，甚至 2 房 1 廳1 衛浴，跟一般刻板印象裡的「套房」格局不同，等到簽完約要貸款時才發現它是「套房」，銀行貸款成數低，才大吃一驚。其實，銀行對於「套房」的定義不是用室內的「格局」來定義，而是用「產權坪數」來判斷喔！

不同的銀行，對於「套房」的「坪數」規定可能不同。有些銀行是以「建物」的「權狀坪數」大於 15 坪以上才不算「套房」（「車位」坪數不算），有些銀行更嚴格，以「主建物坪數」＋「附屬建物坪數」（如：陽台）合計要大於 12 坪以上才不算「套房」。如果你的房子的坪數落在銀行規定的「套房」內，有些銀行不予承作，有些銀行則最高只能核貸 7 成，甚至需要送到「總行」審核，視貸款人的個人條件決定是否承作。在出價之前，最好先確認它的詳細坪數，如是透過仲介看屋，最好先請仲介或代書詢過銀行，確認貸款條件再出手。

3. 自備款比一比，「套房」、「兩房」可能差不多：

許多人優先考慮「套房」的原因是因為資金不足，卻忽略了買「套房」和標準「兩房」物件的「自備款」可能差不多。舉個例子：

A 物件權狀坪數 12 坪，每坪單價 45 萬，總價 540 萬，如果銀行只能貸款 7 成，表示需要準備 162 萬頭期款。

B 物件權狀坪數 25.7 坪，每坪單價 42 萬（一般物件的單價通常比套房便宜），總價 1080 萬，許多銀行都可以申請 85 成的房貸（例如：華南），如果銀行貸款 85 成，表示也是需要準備 162 萬頭期款。

兩個物件的坪數不同、單價不同、總價差一倍，頭期款卻相同。雖然 B 物件的貸款較高，但以空間的實用性，或出租的租金效益，B 物件可能比 A 物件更適合。

4. 先想好你想賺什麼錢？租金？增值？哪一個？

許多人想買套房來收租，可是總價租金投報率只有 2%-5% 不等（依區域而定），扣掉貸款利息後所剩不多。有些人想等房子增值獲利，但是因為坪數小，就算一坪漲 5 萬，權狀 10 坪賺 50 萬，扣掉稅費後划算嗎？在進場前先拿出紙筆好好算一算，也許你就有答案。

不過，「套房」也不是沒有優點，許多人買套房有他的「階段性任務」，例如：如果你目前自住真的不需要太大的空間，有頭期款，每個月付租金的費用遠高於貸款的利息，那麼買一間自住的套房也許值得考慮。或是，有些爸媽為了孩子的學區，會先在理想的學區買一間套房，方便孩子設籍就讀，剛好明星學區的套房除了保值性高外，也有增值的機會。這就是「階段性任務」 。

下一次再看到仲介或代銷「套房」的廣告時，別忘了審視上面四個點，避免白忙一場。

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處) 

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