最近房價有感修正，有些長輩朋友想趁機在喜歡的地段置產，卻發現房貸申請不易。有些是因為退休後沒有穩定收入來源導致貸款困難，不過，更多的人是因為「年齡」的因素，使得自己不得不買孩子的名字（但仍有「贈與稅」的部分需要評估），或是請孩子當自己的「連帶保證人」。為什麼「年齡」對於房貸申請這麼重要呢？

房貸的評估，與「人」和「房子」的條件習習相關。「人」的部分，不外乎「貸款人」和「保證人」的償債能力，舉凡收入、財力、年紀、信用等，都是銀行評估的重點。試想，如果貸款申請人今年已經 60 歲，在沒有其他保證人的情況下，銀行願意提供幾年的房貸給他呢？30 年？不可能！20 年？也不太可能！10 年？有機會。不過，貸款年限越少，表示每月的房貸負擔越大，銀行會評量貸款人的收入和財力條件，評估是否願意承作，或降低貸款的成數以規避風險。

看到這裡，眼尖的你是不是也聯想到：那「房子」的「年齡」呢？

是的，房貸另一個衡量的條件-「房子」也至關重要，畢竟房貸的利息低、金額高，就是因為有「房地」作為「抵押品」。舉凡房子的地點、屋況、屋齡，都會影響銀行的鑑價。大部分的銀行對於「鋼筋混凝土」為主要建材的房子，認列的使用年限多為 70 年，對於「加強磚造」為主要建材的房子，認列的使用年限則可能較低。以「鋼筋混凝土」為主要建材的房子為例，如果屋齡已經 48 年，在使用年限認列為 70 年的限制之下，有機會跟銀行申請 30 年的房貸嗎？機會可能不大，如果屋齡更高，貸款年限就必須進一步縮小。

下一次跟銀行詢問貸款時，如貸款人的年齡和房子的屋齡較高，記得事先告知銀行，避免發生成交之後，貸款不如預期的窘境喔！  

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處) 

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