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不同路段行情差很大！做好區域行情分析 ，房價省25%！
大家剛開始看屋，一定很容易對行情感到疑惑，尤其是開始查詢實價登錄後，會發現明明都在同一個生活圈，相似的屋齡和樓層，為什麼有成交每坪 30 萬的，也有成交每坪 35 萬的？這是因為成交行情，其實是一個價格區間，從來就不是一個固定的價格，只是我們可以從中計算「均價」（建物每坪的平均單價）。就算在同一個生活圈，不同的路段、不同的巷弄就是會有不同的行情，所以在分析行情時一定要特別細心才行。
對於剛開始看房子的朋友，我個人認為最好的方式就是直搗黃龍－實際走訪仲介門市，表明你剛開始在找這一帶的房子，對行情還不熟，問他們有沒有地圖，可否跟你說明一下這附近的區域行情。如果你遇到的仲介夠專業，就會將區域分成許多小區域，針對不同的小區域分別分析行情給你聽。
以我熟悉的台北市內湖東湖為例，東湖可以簡單分為以下幾個區域，每一小區的行情都有很大的差異：葫洲捷運站附近的內湖二期重劃區（成功路五段和康寧路三段路口東北側）、明湖國小、明湖國中一帶（康寧路三段）、東湖路一帶（東湖路上的門牌號碼越小的，表示越靠近康寧路三段，行情越高。如果是巷弄裡的房子，則和巷弄位置與巷弄寬窄有關）、康樂街（康樂街 85 巷前，較接近東湖國小，行情比較高；康樂街 85 巷後，較靠近東湖國中，因為離東湖捷運站比較遠，行情略低一些）、五分街、安康路（菜市場街，離東湖捷運站很近，但因為菜市場的環境比較亂，白天早市較為喧囂吵雜，行情則依是否位於市場裡面而異）。
熟悉每個路段的行情有個好處，一樣都是東湖捷運站附近，如果仲介今天通知我有間在康寧路三段的公寓，屋主急售，每坪只要 35 萬就賣，我一定馬上去看，如看過 OK 我馬上就用每坪 32 萬下斡旋，再視議價情況加價。反之，如果那間公寓是在康樂街頭，我可能會談到 30 萬、甚至 28 萬以下才會考慮買，價格馬上差25%。仲介可能告訴我，東湖捷運站附近的平均行情是 40 萬，這一間只要 35 萬，很便宜…他說的平均行情 40 萬可能是對的，可是那是捷運站附近街廓漂亮路段的成交價，和狹小巷弄間的物件行情可是差很多喔！如果不是對區域行情有全盤的認識，我一定不敢這麼快做決定，也容易被仲介誤導。
除了說明你詢問的小區域之外，仲介可能還會跟你分析大區域的區域行情。經過仲介的介紹，我將內湖分為以下幾區：正內湖（捷運西湖站、港墘站、文德站、內湖站、大湖公園站）、東湖（捷運葫洲站、東湖站）、內科園區（瑞光路一帶，目前無捷運站）、內湖四期重劃區（民權東路六段一帶）、內湖五期重劃區（行善路一帶）。光每一區又可以針對不同的路段分析不同的區域行情。如果你有興趣，就可以針對每一區找 3~4 位仲介，請他們用地圖分析給你聽，聽完十幾個仲介分析完再將資料整合一下，你也變成超級「內湖通」了！
除了利用地圖針對路段來做區域行情分析之外，如果你看的房子是較新的重劃區，大部份的社區都有建案名字。由於每個社區的特色不同，公設設計（有的社區有游泳池、健身房、閱覽室，有的社區雖然公設比亦近 30 %，但是公共設施卻很少）、屋齡、建材、管理等也都各有特色，所以行情各有不同。如果你喜歡重劃區的房子，一樣可以善用仲介提供的地圖，地圖上上通常會標明每一個社區的位置，再上網 google 看一下每個建案的屋齡、公設比、公共設施、戶數等，也可以針對每個社區挑 1~2 間待售的物件約看，篩選完之後大約只會剩下幾個社區符合你喜歡的條件，當這些社區有釋出物件時，你就可以好好考慮是否要購入。
每當我研究一個新區域時，總是會用這樣的方法土法煉鋼一次。我會花個周末挑 10 幾個物件看，回來再上網查行情、做功課，尤其現在又有實價登錄可以查詢，非常方便，然後再挑其他的物件繼續看。
以台北市的南港經貿園區重劃區為例，我可以比照仲介提供的地圖，並 google 所有社區的地址、屋齡、建商、坪數、公設比、戶數等整理成一張表，再從中挑選符合我坪數需求的所有社區看一輪。就連研究台中七期重劃區、高雄美術館特區，我也比照這樣的方式做一次。你問我：「這樣不是很花時間嗎？」是阿！是很花時間，可是，一間房子少則數百萬，高則數千萬，不值得我們花這些時間嗎？
至於資料要怎麼取得，基本上當你有了清楚標示的地圖，多跟幾個仲介聊天，加上 google 大師的幫忙，一定都找的到。許多直營和加盟仲介都不乏專業又用心的經紀人，由於仲介深耕當地區域，對於路段行情相當熟悉，請教他們也是一個很好的方式，又可以培養你跟房仲成為好朋友，一舉兩得！當你對區域行情有更完整的認識，有便宜的好物件出現時，你會更有信心，適時掌握機會！
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
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