賣房、贈與與繼承：房地產稅務規劃與節稅攻略 FT.資深會計師李盈瑩

房地產交易涉及多種稅賦，無論是買賣、贈與還是繼承，都會面臨不同的稅務規範。如果能事先了解相關稅制與節稅策略，將能有效降低稅賦成本，避免不必要的開銷。

房地產交易與持有的稅賦解析

在台灣，房地產的持有與交易涉及以下幾項主要稅賦：

1.持有階段

●地價稅
●房屋稅

2. 交易階段（買賣房屋時）

3. 過戶階段（贈與或繼承時）

不同的交易方式會影響適用的稅種與稅率，因此在進行房地產買賣、傳承時，務必要提前做好規劃，以減少不必要的稅務支出。

賣房時需要繳納的稅賦

1.土地增值稅

土地增值稅是基於土地價值增長而徵收的稅種，計算方式如下：

●當土地增值幅度在 100% 以內，稅率為 20%
●若增值幅度在 100% 至 200% 之間，超過部分適用 30% 稅率
●增值超過 200% 的部分，稅率為 40%

此外，政府為鼓勵長期持有土地，提供減免優惠：

●持有 20 年可減免 20%
●持有 30 年可減免 30%
●持有 40 年可減免 40%

節稅策略：如果家中有持有多年但尚未出售的土地，可考慮等滿 20 年、30 年或 40 年後出售，以享有較高的土地增值稅減免優惠。

2. 房地合一稅

如何透過節稅策略降低房地產稅賦？

1.自用住宅優惠

若房屋為自住使用，符合以下條件即可享受稅務優惠：

●房屋持有 6 年以上
●沒有出租或商業用途
●所有權人及配偶、未成年子女設籍於該屋

符合條件的房屋出售時，可適用 10% 的房地合一稅率，並享有 400 萬元的免稅額，大幅減少稅賦。

2. 重購退稅

房產過戶方式：贈與、買賣或繼承？

1.親子間買賣

父母與子女之間的房產交易，需符合以下條件，才不會被國稅局認定為「假買賣」：

●交易價格需符合市價
●付款方式須具體，建議使用銀行貸款或長期資金累積
●避免父母直接轉帳資金給子女再回購，否則可能被認定為「雙重贈與」

2. 房產贈與與節稅方式

3. 繼承與房地合一稅

裝潢費如何影響房地合一稅？

裝潢費可以作為出售房屋時的成本，減少房地合一稅，但須符合以下條件：

●需具備發票或合約
●須為水電、泥作、結構改造等必要裝修，家具與可移動設備（如冷氣、家電）不列入
●發票與支付時間須與房屋持有期間對應，避免因時間差異遭國稅局否認

房地產交易涉及多種稅賦與節稅規劃，不同情況適合不同策略。透過自用住宅優惠、重購退稅、親子間買賣與適當的繼承規劃，可以有效降低稅務負擔，提升財富傳承的效率。

每個家庭的財務狀況不同，建議在進行房地產交易或傳承前，諮詢專業人士，以選擇最適合的節稅策略，確保財富順利傳承，並避免不必要的稅務爭議。