- 安居自住
工業住宅的兩好三壞
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
工業住宅價格便宜，有些甚至地點很好，這樣的房子，到底是不是一個高CP值的好選擇呢？今天來跟大家聊一聊，工業住宅的兩好三壞！
1.「工業住宅」的定義
所謂的「工業住宅」就是土地使用分區是「工業用」，但卻拿來當「住家」使用，這個就是「工業住宅」。
2.「工業住宅」的優點
「工業住宅」第一好：價格是旁邊住宅的 6-7 折
工業用地由於土地取得成本比較低，價值也比較低，所以工業住宅是附近一般住宅的6-7折。
「工業住宅」第二好：可以滿足「營業登記」需求
如果本身有開公司、設立營登的需求，工業宅也可以滿足公司登記，不需要另外付租金、找營登的地址。
3.「工業住宅」的缺點
不過，「工業住宅」雖然有上面兩個好處，也有三個缺點。
「工業住宅」第一壞：違規使用，有取締風險
雖然「工業住宅」比較便宜，但是因為是違規使用，還是有取締的風險。
舉例來說：台北市內湖五期重劃區和南港工業區，有蠻多工業用地違規做住宅使用，幾年前，台北市政府特別成立專案小組全面稽查，建商和用戶都因為違規使用而收到罰單，並要求限期改善。所以最主要的風險還是要看政府有沒有稽查。
對於違規使用的部分，之前我之前寫過一篇文章，有興趣的同學可以看這邊喔！
舉例來說：台北市內湖五期重劃區和南港工業區，有蠻多工業用地違規做住宅使用，幾年前，台北市政府特別成立專案小組全面稽查，建商和用戶都因為違規使用而收到罰單，並要求限期改善。所以最主要的風險還是要看政府有沒有稽查。
對於違規使用的部分，之前我之前寫過一篇文章，有興趣的同學可以看這邊喔！
「工業住宅」第二壞：貸款條件較差
很多銀行不承作「工業住宅」的貸款，如果有承作，貸款條件也會比較差，不僅成數大多只有6-7成，利率也會比較高一點。
關於這一點，我要特別說明一下，如果你買的是新成屋，因為建商和銀行整批談，貸款條件的確有機會好一點。或是，就算貸款成數貸不到八成，建商也可能比照房貸條件，借錢給買方，然後房子設定抵押權給建商。所以新成屋可能影響相對比較小一點。
不過，等到未來要賣的時候，因為沒有整批貸款的優勢，新買方可能因為貸款成數低，必須多準備一些頭期款。
關於這一點，我要特別說明一下，如果你買的是新成屋，因為建商和銀行整批談，貸款條件的確有機會好一點。或是，就算貸款成數貸不到八成，建商也可能比照房貸條件，借錢給買方，然後房子設定抵押權給建商。所以新成屋可能影響相對比較小一點。
不過，等到未來要賣的時候，因為沒有整批貸款的優勢，新買方可能因為貸款成數低，必須多準備一些頭期款。
「工業住宅」第三壞：出售抗性較大
第三個缺點 也和第二點有關：新買方可能因為貸款成數低，必須多準備一些頭期款，就可能會退縮。這個也是「工業住宅」常會遇到的問題。未來增值性也會比一般住宅差。
4.「工業住宅」其他常見 Q&A
另外，大家可能關心三個問題：
Q1：如果工業住宅因為違規被檢舉，可以請建商負責嗎？
A1：風險還是由買方自己承受。
A1：風險還是由買方自己承受。
關於這一點，雖然銷售人員在賣房子的時候，通常會暗示買方可以當住辦混合使用，但是在簽約時，會請買方簽切結書，表明知悉此建案為工業用地，僅能做一般事務所、零售業等用途，未來如做住宅使用，責任歸屬完全在買方，把風險轉嫁給買方。甚至有些建商就會用「毛胚屋」交屋，讓買方自己去裝潢，以後如有被檢舉違規使用，就跟他無關。所以，風險還是由買方自己承受。
Q2：要怎麼知道自己買的是不是「工業住宅」呢？
A2：由「土地使用分區」+ 建物登記「用途」判斷。
A2：由「土地使用分區」+ 建物登記「用途」判斷。
「工業住宅」的土地的使用分區，一般常見就是「乙種工業用地」，另外，從建物謄本和使用執照的用途也看得出來，寫的通常是「一般事務所」或「零售業」。如果這兩個條件都符合，就是我們說的「工業住宅」。
Q3：買工業住宅的稅和水電費用會比較高嗎？
A3：政府沒有取締情況下，稅費和水電沒有差別。
A3：政府沒有取締情況下，稅費和水電沒有差別。
關於這個呢，基本上就算建物用途是「辦公室」或「一般事務所」，只要有居住事實，都還是可以設戶籍，沒問題，也可以申請自住用的稅率。
但如果政府有嚴格執行的話，房屋稅會差到2.5倍、地價稅會差到5倍：
「房屋稅」：「住家用稅率」＝「房屋評定現值」x 1.2% vs 「營業用稅率」＝「房屋評定現值」3%
「地價稅」：「自用住宅」＝「公告地價」x 2/1000 vs 「營業用」＝「公告地價」x 10/1000
未來賣房子的土增稅、房地合一新制，也有差別！
但如果政府有嚴格執行的話，房屋稅會差到2.5倍、地價稅會差到5倍：
「房屋稅」：「住家用稅率」＝「房屋評定現值」x 1.2% vs 「營業用稅率」＝「房屋評定現值」3%
「地價稅」：「自用住宅」＝「公告地價」x 2/1000 vs 「營業用」＝「公告地價」x 10/1000
未來賣房子的土增稅、房地合一新制，也有差別！
至於水電費的部分：
水費的部分，目前一般用戶和營業用戶，水費一樣，沒有差別。
電費的部分，「營業用」會比較貴，不過台電沒有在管「建物登記用途」是什麼，只要「實際上」沒有做營業使用，一樣可以跟台電申請用「住家用」電費來計價。
所以，水電的部分就沒差囉！
水費的部分，目前一般用戶和營業用戶，水費一樣，沒有差別。
電費的部分，「營業用」會比較貴，不過台電沒有在管「建物登記用途」是什麼，只要「實際上」沒有做營業使用，一樣可以跟台電申請用「住家用」電費來計價。
所以，水電的部分就沒差囉！
以上就是工業住宅的說明以及常見問題，希望對大家評估工業住宅時有幫助囉！
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
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