安居自住

買重劃區,要注意什麼?

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 

 

很多人喜歡新房子,更喜歡「重劃區」棋盤式的街道設計。比起舊街廓的老舊無章,還有很多電線桿,「重劃區」不只是街道整齊、電線全部地下化,而且,所有的新社區,都有退縮留出人行道,走起來就是比較舒服。所以這幾年,不管在哪一個縣市,都盛行過一些「重劃區」的題材。然而「重劃區」的房子,其實有五個關鍵的重點,每個都很重要,如果你對「重劃區」有興趣,一定要看完這篇文章喔!
 
關鍵 1、重劃區通常會經過幾次的「盤整」,要能夠撐得住
「灰姑娘」理論:你撐的過「灰姑娘」變成「王妃」嗎?
我尊敬的前輩田大全田總,曾經分享過,重劃區有一個「灰姑娘」理論:灰姑娘本來灰頭土臉,坐上南瓜馬車變成公主,還跟王子一起跳舞。在12點敲鐘之後,她又變回去灰姑娘,要等王子幫她套上玻璃鞋之後,才變成王妃,和王子從此過著幸福快樂的生活。
我覺得這個比喻實在很聰明。
很多重劃區都有這樣的情況:在建商推案之前,可能在地人根本都不會考慮買那一區的房子,當建商開始大量推案後,有很多媒體持續曝光這個重劃區,開始有些其他區域的人來看屋,有自住客,當然也有投資客!
預備 3-5 年以上盤整期,等待價格回穩
當房子蓋好後,投資客開始陸續賣,我們統計過,建案蓋好以後,平均拿出來賣的戶數,通常會到社區戶數的 5%-10%。如果是投資客為主的建案,甚至會超過 10%,有些甚至會高達  20%。這時候,如果這個重劃區大部分的建案都已經蓋好了,建商沒有持續廣告這個重劃區,那這個重劃區的曝光就會少很多。每個人賣房子的急迫性不一樣,如果遇到有人急著賣,價格可能就會打亂。通常要等到蓋好之後的 3-5年以上,價格才會慢慢地回穩,必須要撐住這一段盤整期。
 
關鍵 2、腹地大小,太大 vs 太小
大家都知道:「價格」取決於「供給」和「需求」。這樣聽起來,最好,腹地越小越好,房子蓋少一點、供給越少,價格越高。
真的是這樣嗎?
「小腹地」缺點 1:區域生活機能通常需要仰賴旁邊舊市區
其實,腹地如果太小,區域內就很難撐起完整的生活機能,生活都要靠旁邊的舊市區來供應,那就很難有好的發展。
「小腹地」缺點 2:題材少、發酵期短
另外,腹地太小還有一個缺點:大家都知道,很多時候,一個區域的優點,是靠建商的廣告和媒體持續曝光所發酵出來的。如果腹地真的太小,建商賣完房子以後,整個區域的曝光就少很多,可以拿來發酵的題材也比較少,比較難吸引外區的人來看房子。
「大腹地」缺點:賣壓大、賣屋速度慢、價格亂、盤整期拉長
不過,腹地如果過大,也不好。剛剛說過,重劃區都會經過一段盤整期。當腹地過大,很多人賣房子,賣壓通常就會很重。不見得房價沒有漲,但是房子都會賣比較久,價格也比較亂,盤整期就會更長一點喔!
 
關鍵 3、「機能完備的時間」與「房價天花板」
在生活機能完備之前,房價不應該超過附近最貴的區域
舉例來說,前幾年很熱的央北重劃區,在它的建設還沒完全到位之前,它的「天花板」就是大坪林捷運站,房價上限照理來說,很難超過大坪林。
但是,因為房市常常會有很多想像空間,就像南港的經貿園區,在機能到位之前,房價甚至超過南港車站三鐵共構,成為南港房價最高的地方。但隨著房市回歸理性,2016 年後又稍微跌下來,但隨著三井outlet的建設,後面又會再起來。
所以,一個重劃區,當有很多建商推案的時候,會一直想要挑戰附近最貴的區域的房價天花板,如果超過,其實就是房市不理性的反應,後市就要看整個重劃區的建設、機能發展的情況,在生活機能完備之前,除了房價不應該超過附近最貴的區域外,也要能接受目前生活機能還不那麼方便的時候。


溫馨提醒:建議大家,在買房前要把自己的需求條件列清楚,千萬不要因為單一理由,衝動購買。這也是我在實作課程中,不斷提醒學員的觀念之一。此外我還會分享近期愛用的買房工具,如果已經是我們購屋實戰班的學員,趕快來上我們的實作課!

 
關鍵 4、建商與建案的位置
不要用重劃區均價行情評估房子,建商品牌、位置差很大!
很多重劃區都有同樣的狀況:大家開價都差不多,但建商等級差很多!另外,重劃區這麼大,距離捷運遠近可能差很多,銜接旁邊舊街廓的條件可能也不一樣(有的旁邊鄰的是公園,有的是工廠...),所以也要挑位置和建商。
 
關鍵 5、格局與坪效
「總價」比你想的更重要!
這幾年大部分重劃區的建商都蠻聰明的,推出的坪數蠻多是 22-36 坪的小兩房、小三房。光這一點,就比之前很多重劃區都推大坪數,搭2-3個車位,還要聰明!畢竟房價越來越高,未來的房市,很重視「坪效」和「總價預算」,所以,在比較重劃區的建案時,不要忽略,除了「單價」之外,還有「總價」也要一起考慮喔!
以上五點就是買重劃區前,需要注意的。幫大家統整一下:
1) 重劃區通常會經過幾次的盤整,要撐住
2) 腹地大小,太大或太小,都不是好事
3) 「機能完備的時間」與「房價天花板」
4) 建商品牌與建案的位置
5) 格局與坪效

最後和大家分享,我第一間自住的房子,就在台北某一個重劃區。我在買的時候,連一間便利商店都沒有。外食不方便,那個年代也沒有 app 可以外送,跟以前住公婆家樓上,樓下對面就在賣臭豆腐,真的差很多!我就是在買了那個房子之後,學會煮飯的(哈哈!)這也算是附加的優點吧! 

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 

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