當大家常說「台灣租金投報這麼低，買房到底賺什麼？」
這個問題，其實要分幾個層次來看。

首先，談租金投報之前，我們要先釐清一件事：
到底是用哪個角度來算「投報率」？

關於租金投報，其實有兩種算法，數字差很多，但觀點也不同：

1. 總價租金報酬率：
這是最常見也最保守的算法，主要看的是整體資產的報酬率。

▪️ 定義：
年租金收入 ÷ 房屋總投入成本（含裝潢、稅費）

▪️ 舉例：
房價 1000 萬 裝潢＋稅費 200 萬 → 總投入 1200 萬
每月租金 3.5 萬 → 年租金 42 萬

總價租金報酬率 = 42 萬 ÷ 1200 萬 = 3.5%

這個投報率確實不算高。
如果完全用自有資金買房收租，3.5% 的年報酬看起來就不怎麼吸引人。

2. 自有資金租金報酬率：
這是比較貼近「實際拿出多少錢、賺到多少錢」的算法，
特別適用於有使用貸款的收租族。

▪️ 定義：
（年租金收入－年貸款利息支出）÷ 自備款

▪️舉例：
總價 1000 萬、裝潢＋稅費 200 萬 → 總成本 1200 萬
貸款 800 萬，自備款 400 萬

利息支出每月 1.5 萬 → 年利息支出 18 萬
租金收入每月 3.5 萬 → 年租金 42 萬

自有資金租金報酬率 = (42 萬－18 萬) ÷ 400 萬 = 6%（稅前）

如果裝潢部分也用貸款，投報率還有機會再提升。
這也是為什麼，同一間房子，用不同的資金槓桿，報酬率會差很多。


所以，買房收租到底在賺什麼？
✔ 槓桿效益： 用貸款放大報酬率（同樣的自備款，報酬變高）
✔ 穩定現金流： 固定時間入帳，成為資產的現金流來源
✔ 資產保值與增值潛力： 若物件有未來增值空間，還可能兼賺價差
✔ 財務配置的一環： 相對波動小，適合中長期穩定收益型資產佈局


那多少報酬率才算合理？

其實沒有標準答案，但有個簡單的比較基準——

若你今天把自有資金拿去買台灣主流 ETF（如 0050 或 00878），
年化殖利率約落在 3.5%～4.5% 左右。

所以，自有資金租金報酬率能夠達到 5%～6%，甚至更高，
對許多投資人來說，已經是可以接受的水準。

前提是：
✔ 地段未來有機會增值
✔ 租客素質穩定、風險可控
✔ 房屋條件好，未來轉手不難

總結來說：
台灣的「總價租金報酬率」看起來不高，
但搭配適當槓桿、掌握市場節奏，
「自有資金報酬率」仍有機會成為穩健資產配置的一環。

重點不在投報數字本身，而在於你是否掌握了—— 
對的地點、對的物件、對的操作節奏。

這樣的收租布局，才會累積得踏實又安心。