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20年房貸vs 30年房貸,該選哪一個?|邱愛莉 House123

一、20年房貸 vs 30年房貸 比一比!
20年負擔小,30年繳息多!
許多人在申請房貸時,會猶豫:房貸要辦 20 年還是 30 年的比較好?大家都知道,房貸年限越長,每個月的付款壓力越小,不過整體繳的利息卻越多。舉個例子,假設貸款金額 1000 萬,利率 1.35%,假設都沒有使用寬限期,如申請的是 20 年房貸,輸入試算工具,每月要繳的金額是:47,568 元。如申請的是 30 年房貸,每月要繳的金額則降為 33,797 元。足足少了13,771 元!不過,也因為還款時間拉長,20 年貸款所繳的利息為 1,416,320 元,30 年貸款所繳的利息為 2,166,920 元,兩者也差了 750,600 元!這時候應該怎麼取捨呢?
 
二、從這四個因素考量
這時,我們可以從四個角度考量:
 
1. 目前的「本息攤還金額」佔「家庭收入」的幾分之幾:
雖然銀行可以接受的「收入支出比」(簡稱「收支比」),大多以「『每月還款金額』佔『收入』的 2/3」為上限,不過,實際上,最好還是以 1/3 為標準,最高不要超過 1/2。以上面這個例子來看,如果你的家庭收入為 75,000,雖然以 20 年房貸計算,每月負擔 47,568 元,對銀行的「收支比」仍可過關( 47,568 / 75,000 = 63.4% < 2/3),但如果降低為 33,797 元,就可以有更多的餘裕可以支付生活的不時之需,還可以做其他投資理財規劃。
 
2. 房子預計要持有幾年:
剛剛計算的 30 年房貸要多繳 750,600 元的利息,是指 30 年期間合計。如果房子預計持有期間更短,在出售時,買方就會把你剩餘的房貸代償還掉。所以,實際上不會多繳這麼多利息唷!
 
3. 銀行有沒有限制「提前大額還款」:
大部分 30 年房貸的銀行都沒有限制「提前大額還款」,建議還是可以先辦長一點的年限,降低自己繳款的壓力。如果資金有餘裕,例如:年終領了一筆獎金,一樣可以「提前還款」。只要存入房貸帳戶,打電話到銀行客服,請銀行幫忙「把多存的錢扣走,要還房貸本金」就可以了!提前還本金,計算的利息就會變少,即使之後每個月繳一樣的錢,用來攤還本金的比例也會變多。這樣就可以降低房貸繳款的壓力,又可以降低房貸實際繳款的利息喔!
 
4. 是否需要透過繳房貸的方式「強迫自己儲蓄」:
有些人的收入支付房貸和生活開銷游刃有餘,但很需要透過「繳房貸」的方式「強迫儲蓄」,以上面這個例子,就算每個月少繳 13,771 元的房貸,如果錢還是會花光光、不會存下來,也沒有其他熟悉、安全、穩定的投資工具,如是這樣的話,那還不如縮短「房貸年限」,每個月多還一點房貸,並且在領到獎金時「提前大額還款」,強迫自己把錢存在「房子」裡。等到哪天要換屋,賣掉房子時,已經還掉的「本金」連同「增值」的空間,會換成現金,成為下一間房子的自備款,幫助自己以小換大。就算不賣房子,真的需要現金時,因剩下的貸款餘額不多,還可以跟銀行申請「增貸」,或是辦「以房養老」,都是一個幫助自己換現金的方式。
 
三、不見得能辦30年貸款!
「貸款年限」和「房子屋齡」和「貸款人年齡」有關!
雖然 30 年房貸有以上的彈性和優點,不過,也不是所有房子或所有人都可以申請 30 年房貸唷!如果你的年齡或房子的屋齡過高,有些銀行只能承作 20 年或甚至更短的貸款年限。如果是老屋,房子所座落的地點就相對重要,也會影響貸款的條件。出價之前,不妨先試算並詢問銀行,才能做好最適合自己的貸款規劃。
 
 
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 
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