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過戶房子但不移轉房貸？規劃之前你該了解的是....｜邱愛莉 House123
(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)
ㄧ、過戶房子但不移轉房貸
可以過戶房子時，不移轉房貸嗎？
無論是網路詢問或是個別諮詢，很常遇到學員問我：
「愛莉老師，我爸爸名下有一間房子，目前有房貸，他想把房子過戶給我，請問可以贈與房子給我，但房貸還在爸爸名下嗎？」
「愛莉老師，我爸爸名下有一間房子，目前有房貸，他想把房子過戶給我，請問可以贈與房子給我，但房貸還在爸爸名下嗎？」
過戶房子時，是否一定會移轉房貸？錯！
許多人通常有這樣的疑問：過戶房子時，是否一定會移轉房貸？其實這不是必然的，不然，一般的房地產交易中，代書和履約保證的角色就不會那麼重要了！基本上，爸爸可以把房子過戶到小孩的名下，但房貸維持是爸爸名字（「所有權人」是小孩，而「債務人」維持是爸爸）。
原來銀行不一定會知道我們過戶了！
你可能好奇：銀行ok嗎？基本上，只要正常繳款，ㄧ定的年限後（通常是一年）銀行通常不會去回查的，但即使如此，如果房貸沒有如期繳錢，當然債務人會被通知，然後銀行也會發現房子被爸爸過戶給孩子，此時銀行會要求更換債務人，或要求小孩當爸爸債務的連帶保證人。此外，由於銀行的抵押權存在，只要沒塗銷，且債務仍存在，銀行一定能夠執行拍賣，不管原所有權人過戶給誰，過戶幾次，都一樣。差別是：如果被拍賣了，還清欠銀行錢之後如果還有剩，法院會發還給房子的所有權人。
二、用「贈與」方式過戶
用「贈與」的方式過戶，記得確認「免稅額」
不過，另一個問題來了：爸爸過戶給你的方式如是用「贈與」，要記得事先查詢房子和土地的「評定現值」，確認是否有符合一年 220 萬的免稅額。如房子過戶，但房貸仍在爸爸身上，則只看房子和土地的「評定現值」，如房貸也一併移轉到你身上，則贈與的金額則為「評定現值」扣掉貸款後的金額。贈與總額如有超過 220 萬的免稅額，則需繳交 10% 的贈與稅，或是逐年贈與給你。因為 220 萬的免稅額是父母分開計算，爸爸也可以先贈與部分給媽媽（夫妻之間贈與免贈與稅），媽媽再贈與給你。
「贈與」免稅額>>計算案例
舉例來說：如果房子和土地的評定現值是 420 萬，房子過戶給你，但房貸仍在爸爸身上，可以爸爸先贈與一半持份給媽媽 （210 萬），爸爸媽媽再分別贈與給你，或爸爸分兩年各贈與一半持份給你，也可以免稅，至於要如何知道房子和土地的評定現值，如你要委託代書辦理贈與過戶，可以請代書幫你查詢。
用「贈與」過戶，「房地合一」可能不划算！
不過由於「房地合一」新制上路，未來如你要出售這個房子，你的成本就必須以「評定現值」來作為成本（通常比「市價」低）。例如：如果現在的市價是 1000 萬，評定現值是 420 萬，未來賣 1100 萬，政府認定的獲利就會是 （1100 萬 - 420 萬） = 690 萬，用 690 萬扣掉一些舉證的費用，再乘以「房地合一」的稅率，通常繳稅金額較高。所以許多代書現在會建議客戶不要用「贈與」的方式，而是跟家人「買」過來。
三、用「買賣」方式過戶
用「買賣」方式過戶
例如：簽約跟爸爸用市價 1000 萬買過來，如此一來，未來如果賣 1100 萬，政府認定的獲利就會是 （1100 萬 - 1000 萬) = 100 萬，用 100 萬扣掉舉證的費用，再乘以「房地合一」的稅率，繳稅金額通常比較低，而且如果爸爸是「房地合一」的舊制，那麼將他賣給你的價格寫高對他的財產交易所得稅影響不大，甚至沒有影響（如果爸爸是「房地合一」新制另當別論了）。
「買賣」的金流非常重要！
不過如是以「買賣」方式過戶給自己，就必須正常簽約、提供頭期款的金流記錄（一樣可以少繳 220 萬的贈與免稅額度給爸爸）、辦貸款、代償爸爸名下的房貸。例如：如果爸爸原來的房貸是 600 萬，你以市價 1000 萬跟爸爸買，申請銀行貸款 75 成房（750 萬），你另匯給爸爸 250萬 - 220 萬 = 30 萬，爸爸清償他的房貸 600 萬後，剩餘現金 180 萬，這 180 萬現金需在次年才能再贈與給兒子，或也可贈與給媽媽，媽媽再贈與給兒子，一樣在媽媽給兒子的 220 萬免稅額度內。記得，國稅局查二等親內的交易查很勤，金流、合約都要確實，否則還是會被認定是「贈與」喔！
四、「土增稅」節稅方式
土地增值稅「自住優惠稅率」
另外，不管是「贈與」或「買賣」，爸爸都需要繳交「土地增值稅」，至於金額可以請代書幫你試算。如果金額很高，而且爸爸之前沒有使用過土地增值稅「自住優惠稅率」的話，可以使用自住優惠，省下約一半的土地增值稅。如果不是用「贈與」，而是你跟爸爸購買，如爸爸在售屋前後的兩年內有買其他的房子，土地價值大於這一間，並且符合其他自住的相關規定，也可以申請土地增值稅的「重購退稅」喔！
五、快速結論
請教專業！
房地產稅制牽一髮動全身，執行之前記得多跟專業代書請益，事前的規劃可以全盤考量，選擇最適合自己和家人的規劃喔！
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