(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處) 

上一篇文章，我們分享了跟房東議價的撇步，如果一切順利，接下來就進行到「簽約」的程序囉！以下幾個簽約的注意事項，簽約時記得留意：

許多人都合理地假設：「po 租屋廣告的人不是仲介就是屋主」。其實不然。除了仲介和屋主外，還有可能是屋主的家人或是屋主現任的租客（當二房東）。對於前者，一定要確認他有取得屋主的書面授權，不然很有可能簽約後付了租押金，卻發現房東不知情，甚至一屋多租、不認帳。至於後者，由於「租賃新制」的法規規定，除非房租客取得房東在租約上明訂「同意轉租或分租」，不然，現任的租客是不可以將房子轉租或分租擔任二房東的。簽約前，記得確認簽約人的身分，請他提供權狀、授權書或和房東的租約，確保自己的權益。

租金包含第四台？網路？水？電？ 天然氣？管理費？

合約上雖然會明訂房租價格，但這個價格包含了哪些項目，也需要在合約上寫清楚。這個價格含稅嗎？如你是公司行號，除了會計師會認列租金費用外，還需要確認二代健保是由房東還是由你來繳（目前規定為：租金的 1.91%）。房租是否包含第四台、網路、水電、天然氣、管理費、清潔費等？有無其他額外的費用需要你負擔？

為了防止房東向房客要求過高的押金，不管簽約簽幾年，法規有規定租屋的押金最高只能收二個月喔！超過的部分，可以用來抵付房租。也就是，你可以將某一期要繳的租金，扣除房東多收的押金後，再付給房東。

許多租屋的糾紛，都是發生在入住之後發現跟之前房東允諾的不一樣，這個在雅房出租或隔套收租特別常見。例如：本來房東允諾整層只租給女生，搬進去之後發現有其他男性房客。或是本來是禁菸、禁寵物，開始有房客違反規定。此外，有些房東簽約之後，就對房子的修繕責任置之不理，使房客遇到下雨天漏水、電器設備故障等情況求救無門。為了避免因此退租還要被扣押金的爭議，不如簽約時就在合約上寫清楚，註明可以提前解約的事項。

不管再怎麼簡便的屋主，交屋時一定有物品需要點交（就算不帶家具、家電出租，至少也要點交鑰匙）有些房東會提供部分家具、家電，簽約時一定要當面一一點交清楚，退租時再一一核對。由於簽約後通常房東會收取兩個月的押金做為擔保，如之後點交有爭議，房東很可能扣留部分押金不退還。此外，房東提供的家具、家電如經正常使用，仍然故障的話，需由房東負責修繕責任，房東不可以以此為由扣留押金。為了避免這樣的爭議，除了點交清楚外，如家具、家電有故障的情況，記得第一時間就反映，不要等到要退租時才說。

買賣不破租賃，法拍也不破租賃

由於「買賣不破租賃」，在租約期間，就算屋主把房子賣掉，新屋主也不能要求你解約或提高租金。除了買賣外，其實「法拍」也不破租賃喔！如果屋主因為房貸或其他債務問題導致房子被拍賣，新屋主也不能強迫你搬家（不過，通常遇到這麼複雜的情況，房客通常會自認倒楣直接搬家退租吧！）基本上這是法規對於房客的保護，不需要特別寫在合約上，反而，如果屋主可能要賣屋，需要你配合於賣出後提早解約退租，需要取得你的同意，並註明在合約上。

有人說，房東最害怕遇到壞房客，其實房客又何嘗不害怕遇到壞房東。簽約時除了留意上述幾個注意事項外，對於房東的背景、素質還是要多加留意，保障自己的租屋安全。

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處) 

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