安居自住

頂樓加蓋如何推估合理價?

 

許多人都喜歡頂樓加蓋的大空間,但是對於頂加應該加多少錢卻很困惑。雖然許多頂加都強調是舊違建,短期沒有被報拆的風險,但畢竟還是屬於違建的空間,如果真的要買,到底應該加多少錢才合理呢?


頂樓加蓋的房子有以下兩種合理價格計算方式:

 

將加蓋坪數當成 1/3 價計算:

這是一般比較常用的計算方式(有些人甚至把加蓋坪數當成 1/2 價計算,但我比較不建議)。如果你看的物件是公寓 4 樓 + 5 樓頂加,若 4 樓的權狀坪數為 30 坪,行情為 27 萬/坪,5 樓頂加坪數為 20 坪,則 4 樓 + 5 樓頂加的合理價格推算為:

30 坪 × 27 萬/坪 + ( 20 坪 × 27 萬/坪 ) / 3 = 990 萬


比照同棟2樓的價格計算:

這是我自創較為安全的估算方式。雖然頂樓加蓋的使用坪數較大,但是畢竟頂樓加蓋還是違建,就算舊違建列管為「緩拆」,並非「不拆」,因此處理上還是保守點較好。

你可以查詢鄰近區域條件相仿的公寓 2 樓的成交行情,再乘以權狀登記坪數,則可以抓出頂樓+頂加的合理價格。以上述的例子來說,如果同棟的 2 樓行情為 30 萬/坪,則 4 樓 + 5 樓頂加的合理價格為:

30 坪 x 30 萬/坪 = 900 萬


這樣的算法之所以比較安全的原因是:你用 2 樓的價格買頂樓,雖然多爬幾層樓梯,但也換來頂樓加蓋所增加的使用坪數。通常這樣的計算方式會比第一種將加蓋坪數當成 1/3 價計算的算法還低,但對買方來說比較安全。兩者相差接近百萬!重點是,我每次以這樣的算法當成目標價,還是有很大的機會買的到,為什麼呢?


買頂加的房子時不要陷入仲介說的「頂加使用坪數大,很搶手」的迷思。因為有頂加的房子雖然使用坪數大,但是通常需要使用坪數大的家庭多為三代同堂。然而,家裡的長輩通常不會考慮 4 樓或 5 樓以上的房子,因為每天爬上爬下實在太累了,而現在的年輕人很多也很懶,寧願空間小一點,也不喜歡爬樓梯,所以如果考慮買頂加,價格真的不要客氣,你的競爭者其實沒有想像中那麼多,反而有很多投資置產的族群喜歡買頂加,隔成套房出租,因為使用面積大,所以投報率相對較高。不過,通常這類的買方算盤也打的很精,價格不會拉太高,除非屋況裝潢得很好,或者是電梯大樓的頂加,不然,用同棟 2 樓的價格來估算頂加已經算很合理了。


如果你喜歡頂加的房子,不妨可以算算看哪一個計算方式比較划算喔!  

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 

 

 

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