安居自住

從房子佔房地價值的比例看「地上權」建案

 

最近地上權的建案推案越來越多,剛好紅色子房在商周寫了一篇文章,精闢地說明了地上權的種類和區別。我一位旅居在香港的高中同學想問我的意見,我剛好前一陣子在計算一個數據,或許可以作為參考。


政府每年5月會徵收房屋稅,賣房子時會徵收土地增值稅。這兩個稅的計算基礎分別來自於「房屋評定現值」和「公告土地現值」,前者每三年評定一次,後者每年評定一次。


儘管政府評定的房地現值和市價有不小的差距,但一般來說,「房屋評定現值」佔「房屋評定現值」和「公告土地現值」總和的比例(亦即:房屋評定現值 / ( 房屋評定現值 + 公告土地現值 ))大約可以作為房子的價值佔房地價值的比例。


以一般的新成屋而言,在市中心的精華地段,這個比例會相對低(可能在 10% - 20%,因為土地值錢);在外郊地區,這個比例會相對高(可能 30% - 50%,甚或以上)。不過,不管是哪一個,由於房子的價值通常會隨著折舊而遞減,這個數據往往會隨著屋齡的增加而逐漸降低。想知道你家的房地評定現值嗎?提供地址和屋主的身分證影本委由代書幫你查詢,就可以算出你家的房子的價值佔房地價值的比例。


而目前推出的地上權建案,大多位於土地取得不易的市中心。所以,如果這些地上權建案的售價是附近其他建案的 3 折或以下的話,還算可以接受。某方面來說,就當成在鄉下買房子 (像我彰化鄉下的家) 基本上土地幾乎不會增值,建物每年折舊,50 年下來房子的殘值非常低,土地也不太值錢,就當成買了房子折抵 50 年的租金,還划算。但問題是現在台北新推出來的地上權建案,價格都是附近的 6 折 - 7 折,而且只有建物使用權,根本無法貸款,需要建商(建物所有權人)協助辦貸款。如果地上權建案還要附近的 6 折 - 7 折,說真的,只要租房子就好了,買一點都不划算。房子一年一年在折舊,且只有使用權,土地和建物的所有權都沒有,沒有資產增值的效益,還不如租房子打個長期租約,好好談個漂亮的租金划算!


所以,對地上權建案有興趣的朋友,或許可以調查一下鄰近其他新建案的「房屋評定現值」和「公告土地現值」,並計算一下房子的價值佔房地價值的比例,作為議價的參考。而且別忘了,這個比例可能隨著屋齡增加而降低,入手地上權建案時要多加考量。 

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 

 

 

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