實價登錄資訊沒告訴你的事

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實價登錄資訊沒告訴你的事

: House123 邱愛莉; 2022-09-12

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「實價登錄」有提供的資訊
「實價登錄」沒有提供的資訊

(本文作者為 House123 執行長邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)

「實價登錄」是許多人買房、賣房重要的參考資訊，連銀行估價也會參考它。然而，「實價登錄」裡有許多我們看不到的資訊，卻影響著價格和房子本身的價值。有哪些是「實價登錄」資訊沒告訴我們的事呢？

首先先帶大家看一下「實價登錄」的介面有哪些資訊：

1.「實價登錄」有提供的資訊

地址門牌、社區、總價、交易年月、單價、總面積、主建物佔登記坪數的%、型態、屋齡、樓別和總樓高、主要用途、格局

「實價登錄」告訴了我們上面這些資訊，包含：地址門牌（有些還有標示社區）、總價、交易年月、單價、總面積、主建物佔登記坪數的%、型態、屋齡、樓別和總樓高、主要用途...等。點進去每一筆資料，會看見它的格局是幾房幾廳，這些是看得到的資訊。

但是，實價登錄沒有告訴我們以下這些關鍵資訊：

2.「實價登錄」沒有提供的資訊

1、屋況如何？

包含：有沒有漏水？有沒有鋼筋外露？有沒有裝潢？甚至，有沒有白蟻？有沒有嫌惡設施？有沒有風水煞？這些都看不出來。

所以，假設同一個社區有兩間一樣的坪數、差不多的樓層，兩筆都成交 1000 萬，一個預計要再花 150 萬整理，另一個不用再花什麼錢整理，在實價登錄看起來卻是一樣的。

2、格局是否有照實刊登？方正與否？有無風水瑕疵？

從實價登錄資料看得出來幾房幾廳，但不知道有沒有方正？有沒有採光？有沒有「廁所居中」或「開門見廁」？或「開門見灶」？這些風水的缺點，是實價登錄裡看不出來的。

另外，許多隔套收租的買方為了方便貸款申請，會找不用入內看的銀行，隔套也會寫住成家格局，這些也是實價登錄沒有真實反應的資訊。

3、價格有沒有被墊高？

「實價登錄」有一個市場上流傳的秘密，這在實價登錄 1.0 年代還有人做，就是：把合約價格寫高，方便買方辦貸款。現在實價登錄 2.0，這樣的案例變少了，但是，還是有建商針對「新成屋」、「預售屋」用「裝潢補貼」的方式變相折價。

例如：總價 1000 萬，另外提供 100 萬的裝潢補貼，而且這個裝潢補貼在交屋當下就給買方，買方有沒有裝潢都沒關係。對買方來說，實際的買價就是1000萬 - 100萬 = 900 萬。但實價登錄會寫 1000 萬。雖然政府有要求要把裝潢款備註在備註欄裡面，但大部分申報時都不會填寫，這個也是實價登錄看不出來的。

4、過高、過低不揭露？！

根據「不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法」第 18 條：「直轄市、縣（市）主管機關受理申報登錄之不動產買賣案件實際資訊，經篩選去除顯著異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊並整理後，提供查詢之資訊類別及內容….」

裡面有一段關鍵字：「經篩選去除顯著異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊」。什麼是「異於市場正常價格」？就是「過高」或「過低」的，而且，不是備註「親屬間交易」的那些喔！因為「親屬間交易」會備註「親屬間交易」，資料是看得到的。但是，其他政府認為「過高」或「過低」的交易紀錄，卻連揭露都不會揭露出來。

所以，之前我們曾經在買完房子、辦完貸款 2 個月後，銀行回查實價登錄，發現查不到這一筆，以為我們沒有去登錄，要求我們說明。我們請代書提供實價登錄的登錄資料給銀行證明我們有去登錄，但因為買太低，所以系統沒有揭露出來，就是屬於這一種。

5、「車位」的坪數和價格有沒有正確拆分？單價計算是否正確？

這個是許多社區大樓常見的 bug，實價登錄上路快 10 年了，都還沒完全改善。

舉例來說，像這一筆：上面只有寫有車位，但沒說它是坡道平面、還是機械車位？沒寫是 B1 還是 B4？也沒說車位多少錢？這種的就很容易誤導以為房子就是 5500 萬除以66.35 坪 = 82.9 萬/坪。可是，如果它有寫它包含 1 個車位，一個車位 400 萬元，房子不含車位總共 52.97 坪，你就會發現實際的房子單價，應該是 ((5500-400)/(66.35-13.38) = 96.28萬/坪才對。