安居自住

辦房貸時,要綁保險嗎?怎麼評估?

 (本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 


最近有朋友問我,辦房貸時,銀行推薦他保「房貸壽險」,想詢問我的意見。在回答這個問題之前,我們先來了解什麼叫作「房貸壽險」。
 
一、什麼是「房貸壽險」?
1.「房貸壽險」 讓「貸款人」對於「房貸餘額」沒有後顧之憂
所謂的「房貸壽險」最主要的保障,就是:如果「貸款人」不幸先走了,壽險可以理賠剩下的「房貸餘額」,讓留下來的家人不會有房貸的負擔。
2.「房貸壽險」 是「定期壽險」,保障逐步降低
基於這個精神,所以,它算是一種「定期壽險」,保障「期間」就是「房貸繳款期間」,保障的「金額」會隨著「房貸餘額」變少,保障也逐步降低。
3.「房貸壽險」 必須跟「房貸」綁在一起
而且,必須跟這個房貸綁在一起,房貸如果塗銷了,這個壽險就失效了。什麼情況貸款會被塗銷呢?如果因為換屋需求賣房子、或貸款提前還完,貸款都會還掉,就算後者的抵押設定沒有塗銷,「貸款餘額」剩下 0,其實房貸壽險的保障也歸零了。
4.「房貸壽險」是消費型的保險,保費退款為 0 或非常有限
如果房貸期間沒有用到,也就是:貸款期間繳完貸款,貸款人都還安好,這當然是好事!不過這個保險也不會退,就當成買一份保障。如果因為賣房子、提前塗銷貸款,之前躉繳的保費他會退嗎?它會退你一點點,但真的是「一點點」(哈哈!)至於可以退多少,可以打電話去銀行合作的保險公司詢問。
5.「房貸壽險」大多為一次「躉繳」,可以透過跟銀行多貸款來分期付款
而且,大部分的銀行的「房貸壽險」的保險費,都是「躉繳型」的,在辦房貸的時候就要繳,以一個 1000 萬房貸來看,假設 30 年的「房貸壽險」的保險費是 30 萬,等於在辦房貸的時候,就要繳這 30 萬的保費。只是銀行為了降低貸款人的負擔,連同這 30 萬保費一起「貸款」給你,讓你每個月慢慢繳。
 
二、如何評估適不適合綁「房貸壽險」?
所以,重點來了!我要怎麼評估自己辦房貸的時候,適不適合綁「房貸壽險」呢?
1. 長期自住➝適合 vs 短期可能換屋➝不適合
回歸到「房貸壽險」的基本精神:如果房子預計長期自住,貸款按期慢慢還,為了降低風險,「房貸壽險」就蠻適合的。但是,如果今天這個房子持有五年,後來因為換屋的關係,房子賣掉了,房貸被塗銷,這個壽險就失效了。而且,因為保費也是貸款的關係,所以要還的貸款餘額反而還變多。所以,如果短期內有可能計畫換屋,就不適合綁「房貸壽險」。
2.「貸款人」是家庭經濟支柱➝適合 vs 「貸款人」不是家庭經濟支柱➝不一定適合
由於「房貸壽險」必須以「貸款人」的名義買,「貸款人」是不是家裡的經濟支柱,也會影響是不是要綁「房貸壽險」比較好。怎麼說呢?我遇過一些情況,房子是買老婆的名字,老婆是家庭主婦,但老婆當貸款人,先生當她的保證人,讓她買這個房子。這時候,其實家裡的經濟支柱是先生,房貸也是先生在繳,如果用老婆的名字買「房貸壽險」意義就不大了!
3. 精算省下來的利息 vs 因綁「房貸壽險」多繳的保費金額,哪一個划算?
很多銀行會說,如果綁「房貸壽險」,利率可以再降多少給你。這時候,可以實際計算一下省下來的利息,和多繳的保費(而且多貸的保費,除了還本金也需要繳利息)哪一個比較划算?另外,貸款建議可以多比較幾家條件,之前直播影片「房貸521原則」非常值得推薦給你參考。
 
三、直接單獨保「定期壽險」,也可以分散風險
所以,如果你可能 10 年內就會換屋,或是,你的房貸貸款人不是家裡的經濟支柱,這樣要怎麼分散風險呢?
其實,很多保險公司有賣「定期壽險」,以我的年紀,我每年只要繳 11000,就有 1000 萬的保障。如果年紀更小,會更便宜。不過如果是男生,就會貴一點喔!大家可以找保險經紀人了解一下「定期壽險」的細節。

以上就是買「辦房貸時,要不要綁保險的評估方式」,你學會了嗎?

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 

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