這幾年物價直直漲，青菜漲、雞蛋漲、鮮奶漲、衛生紙漲、國外旅遊團費漲、汽油漲...等。如果剛好有裝修的需求，可能會發現裝潢的工和料比起三年前也漲了超過 30%~40%。雖然為了抗通膨，政府從 2022 年~ 2023 年一共升息了五次，房貸鐵板利率從 1.31% 一路調升到 2.06%，但這個利率，比起物價的漲幅，仍有許多人以「置產抗通膨」為訴求鼓勵買房。如果是長期置產做為資產配置倒是可行，只要地點選的好，的確有保值的效益，如持有期間出租還可以活化資產。不過，如果是短期投資為了賺價差，小心不僅沒有賺到 3% 通膨，還賠了 30% 或套牢。

過去這幾年房價高漲，讓房地產套利成為相對輕易的事。只要買進後做完裝修，或甚至什麼也不做，透過快速周轉，每間房子的獲利雖然不高，量大時卻很驚人！可是，現在房價已高，買方開始觀望，市場呈現盤整修正，要在短時間內以超額高價賣出並不容易，但不管是新成屋、預售屋、中古屋，希望藉由單純買賣套利的卻還是大有人在。由於資金槓桿太大，一開始規畫的現金流又太緊縮，發現賣不掉時便開始緊張，要不認賠出場，不然便套牢動彈不得。

其實房地產裡真正增值的是地段，如果地點選的好，隨著建設機能到位，土地增值是可預期的。但是，別忘了，增值需要時間。至於需要多久的時間才能等到增值，則和每個地區的建設和發展有關，不過，我的經驗通常是 2 年~ 5 年以上。這段期間，可以將房子出租（還沒交屋的預售屋除外）。出租的租金足夠支付每個月的利息和管理費，慎選好房客，還可以讓房子發揮空間的價值。如果你買的房子租不出去，或連支付房貸利息都不夠，我只能說你買錯（貴）了。房子的價值在於「使用」，連租金都不足以支付資金成本，怎麼能期待它增值呢？

如果你不自住，也不出租，先別買房子了。別再相信買房抗通膨。如果你要自住或出租，好好學，慢慢看，不要急。跟我對「持有時間」的忠告一樣－「要有耐心」。不管什麼時候，都有值得買的房子，先練好找物件和議價的功夫吧！

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)