這幾年房價高漲，儘管我常常提醒學員買房子要注意土地使用分區和建物使用用途，不要買工業用地的房子當住宅使用，但最近講座還是常常遇到讀者問我：「工業住宅真的不能買嗎？」

早期許多工業用地的建案，不僅沒有特別標明土地使用分區，連樣品屋或實品屋都是做一般住家的家具配置，使得買方以為可以買來做住家使用。依照公平交易法和消費者保護法，建商如有提供虛偽不實或引人錯誤的廣告，即屬違法，買方權益如因此受侵害，可向建商求償。

然而最近幾年的工業建案廣告，建商和代銷不僅標示土地使用分區為工業區，連樣品屋、實品屋的房間都標示辦公室使用。儘管有些銷售人員可能暗示買方可以當住辦混合使用，但在簽約時，卻常常提供附約，請買方簽切結書，表明知悉此建案為工業用地，僅能做一般事務所、零售業等用途，未來如做住宅使用，責任歸屬完全在買方。當建商與代銷已如此明白告知並轉嫁責任，還要買來當住宅自住或出租嗎？

土地使用分區有無變更的可能性呢？在建築執照申請前，如符合各縣市政府土地使用分區變更申請條件（如：補稅、回饋一定比例的基地面積作為開放空間以供公共使用...等）是有機會變更成功的。部分建案的確在興建前順利變更土地使用分區成功。然而，如果在申請建照前未能順利變更，在使用執照下來後，除非未來重建或都更，否則變更使用用途的機率微乎其微。在變更使用之前，如將工業用地違規做住宅使用，將有罰鍰的風險，且如逾期不改善，還可以連續處罰。

工業宅雖然較鄰近行情低，但將房子的賭注放在主管機關罰與不罰的機動性政策執行上，值得嗎？

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉，歡迎轉載，註明出處)