安居自住

為了抗 3% 通膨,賠了30%?

 

最近物價直直漲,大學學費要漲價,鋼筋漲價,沙拉油漲價,貢丸漲價...最近朋友有裝修的需求,發現磁磚、水泥等材料的報價也調漲不少。雖然政府統計的消費者物價指數連續五年都在 2% 以內,不過以民生用品來看,「有感」的通膨率應該大於 3% 。在低利率的條件下,有許多人以「置產抗通膨」為訴求鼓勵買房。如果是長期置產做為資產配置倒是可行,只要地點選的好,的確有保值的效益,如持有期間出租還可以活化資產。不過,如果是短期投資為了賺價差,小心不僅沒有賺到 3% 通膨,還賠了 30% 或套牢。


過去這幾年房價高漲,讓房地產套利成為相對輕易的事。只要買進後做完裝修,或甚至什麼也不做,透過快速周轉,每間房子的獲利雖然不高,量大時卻很驚人!可是,現在房價已高,加上奢侈稅與實價登錄上路,要在短時間內以超額高價賣出並不容易,但不管是新成屋、預售屋、中古屋,希望藉由單純買賣套利的卻還是大有人在。由於資金槓桿太大,一開始規畫的現金流又太緊縮,發現賣不掉時便開始緊張,要不認賠出場,不然便套牢動彈不得。


其實房地產裡真正增值的是地段,由於地點選的好,隨著時間經過,土地增值是可預期的。但是,別忘了,增值需要時間。至於需要多久的時間才能等到增值,則和每個地區的建設和發展有關,不過,我的經驗是最好在兩年以上。兩年的期限剛好可以善用銀行的寬限期,也剛好是奢侈稅的閉鎖期。這兩年之間,可以將房子出租(還沒交屋的預售屋除外)。出租的租金足夠支付每個月的利息和管理費,慎選好房客,還可以讓房子發揮空間的價值。如果你買的房子租不出去,或連支付房貸利息都不夠,我只能說你買錯(貴)了。房子的價值在於「使用」,連租金都不足以支付資金成本,怎麼能期待它增值呢?如果你買的是重劃區,搬進去住吧,接受目前比較不足的生活機能,隨著時間和建設的到位,實現幅度較大的增值空間。


如果你不自住,也不出租,先別買房子了。別再相信買房抗通膨。如果你要自住或出租,好好學,慢慢看,不要急。跟我對「持有時間」的忠告一樣-「要有耐心」。不管什麼時候,都有值得買的房子,先練好找物件和議價的功夫吧!

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 

 

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