過去幾年的房市，很多人都有同樣的感覺——
只要房子一推出，幾乎不愁買家。

甚至有些物件，只要價格開出來，就有人直接成交，甚至出現加價搶房的情況。

但到了2025年後，市場氛圍開始出現明顯變化。

銀行審核貸款變得更加嚴格，買方態度也逐漸轉為保守。
原本的「追價市場」，慢慢回到比較理性的交易環境。

那麼，在這樣的市場背景下，如果現在想賣房子，還適合嗎？

在《愛莉說好室》節目中，房仲業者 Marco 分享了第一線市場觀察，也提出幾個實際的賣屋策略。

房市從情緒交易，回到理性購屋

Marco觀察到，過去幾年房市之所以熱絡，很大一部分是資金與情緒推動。

當時市場氛圍普遍是：

• -利率相對低
  
  
• -市場資金充足
  
  
• -買方擔心房價持續上漲

因此許多人會產生「現在不買，以後更貴」的心理。

在這樣的情況下，常常出現買家直接照開價成交，甚至願意加價購買的現象。

但現在市場已經完全不同。

買方普遍開始重新評估價格，對交易條件也更加謹慎。

甚至有些買方會仔細查看屋主當初的成交價格

如果覺得屋主「賺太多」，反而會降低購買意願。

這代表房市已經逐漸回歸理性。

現在還適合賣房嗎？關鍵在「賣房動機」

在市場降溫時，許多屋主會開始猶豫：

現在是不是不適合賣房？

Marco認為，關鍵其實不在市場，而是在賣房的原因。

如果是因為家庭需求改變，例如：

• -家庭人口增加
  
  
• -想換更大的空間
  
  
• -人生規劃調整

那麼只要需求存在，其實任何時間點都可以換屋。

特別是現在的市場環境，對「小換大」的換屋族反而有利。

因為小坪數住宅通常總價較低，市場需求仍然穩定；
而高總價、大坪數物件，議價空間通常會更大。

在這種情況下，換屋族反而有機會取得更好的條件。

現在買方最在意的三件事

在市場回歸理性的情況下，買方關注的重點也出現改變。

Marco指出，目前買家通常會特別注意以下幾件事：

1 貸款條件

過去許多人認為貸款八成幾乎是理所當然，但現在銀行審核變得更加嚴格。

因此不少買方在簽約時會加入「貸款條件條款」

例如貸款不足一定比例可以解約，以降低風險。

2 房屋總價

即使房價單價受到關注，但實際上大多數買家仍然更在意整體總價是否在負擔範圍內。

3 生活機能與地段

買房不只是買一間房子，更是選擇一個生活圈。

因此交通、學區、生活機能仍然是重要考量。

開價策略，決定房子能不能順利成交

在賣房過程中，「開價」往往是最關鍵的策略之一。

Marco表示，許多屋主會陷入兩種極端：

一種是價格開得太高，導致買方根本不願意看屋。
另一種則是價格開得太接近底價，結果買方仍然大幅議價。

理想的做法，是在市場行情基礎上，保留合理議價空間。

例如：

如果屋主預期成交價為1000萬元，
開價可能會設定在約1100萬元左右。

這樣既能保留議價空間，也不會讓買方覺得價格過於離譜。

專任委託 vs 一般委託：哪一種更適合？

賣房時，屋主通常會面臨一個問題：

到底要找一家仲介專任銷售，還是同時委託多家仲介？

Marco認為，專任委託其實更有利。

原因在於：

如果一個物件同時給十家仲介銷售，每家仲介成功機率都只有十分之一。

在這種情況下，仲介往往不會投入太多資源。

但如果是專任委託，仲介更可能投入：

• -專業攝影
  
  
• -空拍影像
  
  
• -廣告投放
  
  
• -社群行銷

這些行銷方式都需要成本，因此通常只有專任案件才會投入。

現在賣房，影音行銷變得非常重要

在數位時代，賣房方式也出現很大改變。

過去常見的方式包括：

• -派傳單
  
  
• -社區張貼廣告
  
  
• -房仲平台刊登

但現在越來越多物件透過影音內容銷售。

例如：

• YouTube看房影片
  
  
• 社群平台短影音
  
  
• 房屋開箱介紹

透過影片，可以完整呈現房屋空間與生活氛圍。

有些買方甚至在看屋前，已經反覆觀看影片多次，實際到現場只是確認細節。

賣房前整理空間，成交機率更高

Marco也分享一個常見但容易被忽略的策略：

在賣房前先簡單整理空間。

這並不一定需要昂貴裝潢，而是透過輕裝修或軟裝佈置，例如：

• -重新粉刷牆面
  
  
• -更換燈光
  
  
• -拆除老舊家具
  
  
• -加入簡單家具佈置

有些屋主花費不到十萬元進行整理，結果原本一年賣不掉的房子，在一個月內就成交。

因為整體視覺與氛圍，會大幅影響買方的第一印象。

2026年賣房的三個重要建議

最後，Marco也整理出三個屋主應該記住的重點：

第一，價格必須合理
市場回歸理性後，過高的價格很容易讓買方卻步。

第二，保持彈性
願意適度議價，成交機率會明顯提高。

第三，讓房子呈現最好的狀態
透過整理與行銷，讓物件更具吸引力。

結語

房市的熱度或許會隨市場循環改變，但真正決定成交的，往往不是市場，而是策略。

當市場從情緒交易回歸理性時，屋主與仲介也需要調整賣房方式。

合理定價、善用行銷工具、以及讓房子呈現最佳狀態，都是提高成交機會的重要關鍵。

只要策略正確，即使在市場降溫時，房子依然有機會順利找到買家。