安居自住

為了抗 3% 通膨,賠了30%?

 

這幾年物價直直漲,青菜漲、雞蛋漲、鮮奶漲、衛生紙漲、國外旅遊團費漲、汽油漲...等。如果剛好有裝修的需求,可能會發現裝潢的工和料比起三年前也漲了超過 30%~40%。雖然為了抗通膨,政府從 2022 年~ 2023 年一共升息了五次,房貸鐵板利率從 1.31% 一路調升到 2.06%,但這個利率,比起物價的漲幅,仍有許多人以「置產抗通膨」為訴求鼓勵買房。如果是長期置產做為資產配置倒是可行,只要地點選的好,的確有保值的效益,如持有期間出租還可以活化資產。不過,如果是短期投資為了賺價差,小心不僅沒有賺到 3% 通膨,還賠了 30% 或套牢。


過去這幾年房價高漲,讓房地產套利成為相對輕易的事。只要買進後做完裝修,或甚至什麼也不做,透過快速周轉,每間房子的獲利雖然不高,量大時卻很驚人!可是,現在房價已高,買方開始觀望,市場呈現盤整修正,要在短時間內以超額高價賣出並不容易,但不管是新成屋、預售屋、中古屋,希望藉由單純買賣套利的卻還是大有人在。由於資金槓桿太大,一開始規畫的現金流又太緊縮,發現賣不掉時便開始緊張,要不認賠出場,不然便套牢動彈不得。


其實房地產裡真正增值的是地段,如果地點選的好,隨著建設機能到位,土地增值是可預期的。但是,別忘了,增值需要時間。至於需要多久的時間才能等到增值,則和每個地區的建設和發展有關,不過,我的經驗通常是 2 年~ 5 年以上。這段期間,可以將房子出租(還沒交屋的預售屋除外)。出租的租金足夠支付每個月的利息和管理費,慎選好房客,還可以讓房子發揮空間的價值。如果你買的房子租不出去,或連支付房貸利息都不夠,我只能說你買錯(貴)了。房子的價值在於「使用」,連租金都不足以支付資金成本,怎麼能期待它增值呢?


如果你不自住,也不出租,先別買房子了。別再相信買房抗通膨。如果你要自住或出租,好好學,慢慢看,不要急。跟我對「持有時間」的忠告一樣-「要有耐心」。不管什麼時候,都有值得買的房子,先練好找物件和議價的功夫吧!


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(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處) 

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