安居自住

預售屋坪數點交有學問?每坪多漲了好幾萬!

上周文章分享了「預售屋的兩大風險」,這是常見的兩大類風險。不過,除此之外,預售屋的陷阱可不少。除了常見的廣告迷思外,還有貸款、交屋前的「坪數分算」上,可也是充滿了陷阱!


預售屋在銷售時,雖然已取得建築執照,但由於建物還沒有興建完成(甚至連基地都還沒有動工),因此所銷售的坪數有時和最後交屋、過戶的坪數會有些許落差。在建物完成後,建商會再仔細分算各戶的坪數,包含主建物、附屬建物、共有部分、車位、土地持份等,在使用執照申請下來後,通知買方辦理貸款、驗屋、交屋等事宜。一般來說,坪數如有落差,通常也不會太大,如真的遇到,就會依照合約內約定的找補方式進行款項的多退少補。


關於坪數與款項找補部分,內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」有以下相關規定:


1. 預售屋合約中需明訂以下詳細面積,包含「土地面積」、「房屋面積」,並詳列「房屋面積」中的「主建物」、「附屬建物」(陽臺、雨遮、屋簷)、「共有部分」。

2. 預售屋合約中需明訂以下詳細價格,包含「土地價款」、「房屋價款」、「車位價款」。

3. 合約所列土地面積、主建物或本房屋登記總面積,與地政機關登記面積有誤差時,買賣雙方應依以下規定互為找補:

(1) 不足部分賣方均應全部找補。

(2) 超過部分,買方只找補 2% 為限(至多找補不超過 2%)

(3) 雙方同意面積誤差之找補,分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款,除以各該面積所得之單價(應扣除車位價款及面積),無息於交屋時結算。

(4) 土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過 3% 者,買方得解除契約。  


由於預售屋買的是「房」 + 「地」,如交屋時土地持份坪數沒有誤差,但建物坪數短缺,即使建商依照約定依比例退還建物的金額,依照最終總價除以建物每坪換算單價,仍會發現房價虛漲了不少。


例如:某預售屋原建物面積 20 坪,土地持份 4 坪,總價 1000 萬,沒有車位、土地價款 650 萬、建物價款 350 萬。如依照一般房地產買賣的單價計算:以總價 1000 萬 ÷ 建物坪數 20 坪 = 50 萬 / 坪。


交屋時,發現建物權狀登記的坪數為 18.5 坪,短缺 1.5 坪,土地持份面積則維持 4 坪。你覺得建商應該退給買方多少錢呢?1.5 坪 x 50 萬 / 坪嗎?


錯!依照合約規定的找補方式,由於土地和建物的款項找補是分開計算的,依照合約,建物的每坪單價為 350 萬 ÷ 20坪 = 17.5萬 / 坪。所以依照合約,建商須返還 1.5坪 x 17.5萬 / 坪 = 26.25 萬。如依照一般房地產買賣的單價計算:以總價 (1000 萬 - 26.25 萬)÷ 建物坪數 18.5 坪 = 52.635 萬 / 坪,每坪比之前認知的 50 萬 / 坪貴了 5.27%!


依照上面的案例,建物權狀登記的坪數少了 1.5 坪,相當於少了 7.5%,大於法規規定的上限 3%,買方有解約的權利。但仍有不肖的建商透過各種投機行為意圖規避法規,限制買方解約的權利,最終買方只能尋求消保機關甚或訴訟程序來爭取權益。


除此之外,有些建商在最後交屋過戶時,雖然建物權狀登記的總坪數和合約一樣,但主建物坪數短少,陽台面積卻大了不少。對買方來說,等於室內實際使用面積變小了!


我遇到的建商,通常是在過戶時建物坪數有略多(0% - 2%),但不跟買方另外收錢,讓買方感覺很貼心。但也有不肖業者,坪數短缺落差大,佔消費者便宜。除了鼓勵大家多把這樣的建商資訊公開,避免未來有更多消費者受害外,在簽約時一定要留意合約中關於坪數找補的約定,是否符合法規規範。當收到建商通知辦理貸款、驗屋、交屋時,記得先跟建商確認權狀上的登記坪數,並注意主建物、附屬建物、共有部分、車位、土地持份等詳細分算,避免吃了悶虧。必要時,尋求消保機關的協助,不要讓這樣的建商食髓知味! 

 

相關文章: |

Comments powered by CComment

關於 House123

一直以來,我們成立的使命就是想集合買方的力量,透過我們,讓想買房子的人可以有更多資源,不管是「安居自住」或是「幸福收租」,讓買賣房子成為一個美好的人生經驗。歡迎好好運用我們,實現「安居樂業,財富自由」的夢想。

聯絡我們

關注我們