安居自住

央行取消第二屋限制貸款之後,貸款變好貸了嗎?

 

讀者來函:「請問愛莉,央行取消第二屋限制貸款之後,名下有房子的人是不是沒有任何貸款成數和利息的限制了?在貸款上有甚麼要特別注意的地方嗎?」


除了「供給」和「需求」外,影響房價最大的因素應該就是「資金流向」了,而「貸款的限制與鬆綁」自然與「資金流向」息息相關。在房地產熱絡空前的時候,許多銀行為了爭取貸款,加上房地產價格趨勢向上走,銀行提供的額度非常的高,不僅常常可以「全貸」,還可以「超貸」(例如:你買了一間900萬的房子,銀行要借給你1000萬。你跟銀行說:「可是我只買900萬耶!」銀行會回答你:「可是你需要裝潢啊!」)所以許多人買房子不需要拿出頭期款,食髓知味,名下越多間房子的人,越了解貸款申請的眉角,頭期款、購屋的門檻降低,房地產交易熱絡、轉手的速度快、時間短,價格就在每一次的交易下逐步被墊高。


央行為了打房,除了嚴格要求銀行審核貸款人的條件,從2010年起推出好幾波「選擇性信用管制」,針對管制的區域,限制「第二屋」的貸款:只要名下有房子,而且房子還有房貸再買其他房子,貸款最多只能六成,利率2%以上,並且取消寬限期(如果名下有房子而房子沒有房貸的話則不算)。感謝央行,從「選擇性信用管制」上路以來,房價雖仍成長,但已受到了相當的抑制(不然,以之前市場的資金和貸款操作方式,泡沫肯定堆的更高、房市更不健康)也因為房價已緩步下修,今年3月,針對之前管制的區域,央行取消了限制第二屋貸款的限制。不過,這是不是表示貸款變好貸了呢?在貸款上有沒有任何要特別注意的地方呢?


「房貸」的本質是「評估貸款人的償帳能力和抵押品的擔保價值,所提供的貸款」。「貸款人的償帳能力」包含了貸款人的信用條件、收入、財力等,必要的時候需要提供保證人。而「抵押品的擔保價值」當然就是房子的鑑價了。之前央行的「選擇性信用管制」是不管這兩個,只要房子坐落在央行列管的區域,而貸款人名下有其他房子尚有房貸未還完,那麼不管房子的鑑價有多高,或貸款人的條件有多好,通通限制貸款成數、利息和寬限期。而取消第二屋的限制貸款後,就回歸到本來的「貸款人的償帳能力」和「抵押品的擔保價值」。也就是說,現在就算你名下有其他房子,而且還有房貸,如果你要再買其他的,只要房子的鑑價ok,且你的收入除了cover自己原來的貸款後還有餘裕,可以再負擔新的貸款的話,銀行一樣可以讓你貸款八成,而且一樣可以申請寬限期。


貸款人的「償帳能力」跟貸款人自己的「收入支出比」息息相關。老實說,就算央行取消第二屋的限制貸款,一般貸款人的收入支出比,也不見得能cover第二間房屋的貸款,所以實務上,名下沒有其他房貸,還是最好申請貸款的。不過,對於高收入的族群,只要收入支出比符合銀行的要求,貸款上的確寬鬆很多,唯一影響的只有在利率上有些微的影響。一般的銀行還是會有「首購」和「非首購」,這個「首購」並不是青年優惠貸款,而是只要你名下沒有其他房子,利率可能1.7%左右。名下有其他房子,利率可能1.8%,但不影響貸款成數和寬限期申請。比起之前規定利息只能2%以上、成數只能6成,且不得申請寬限期的嚴格條件來說,的確寬鬆不少。


至於「收入支出比」怎麼算呢?每一家銀行都不太一樣,不過我們自己可以有一個很簡單的算法: 依照自己的「年收入」,乘以「貸款年限」,當成自己不吃不喝、 不加薪但也不離職的總收入,然後看依照這個數字,如果你是銀行,你敢貸款給自己多少錢?例如:如果年收入是50萬,貸款20年,表示自己不吃不喝、不加薪也不離職的話,20年共可賺1000萬。試問,如果你是銀行,你敢貸款給自己700萬嗎?可能不敢。因為我們還要吃喝和其他支出,還要付利息。可是如果是貸款500萬,可能還可以。或者是拉高貸款年限到30年(因為30年共可賺1500萬)這樣貸款700萬就有機會,這是為什麼「貸款人的年紀」和「屋齡」也會影響貸款的原因。因為如果貸款人是60歲,銀行連貸款年限20年都不敢給,可能只能15年。或者,如果屋齡已經40年,銀行大多也只能給到20年房貸,這些都會間接影響到貸款金額。


所以,先別管央行的第二屋限制貸款取消了,針對自己的收入支出比算一算,你要的答案就呼之欲出了。   

 

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