安居自住

預售屋、新成屋,哪些樓層最好談呢?

 

房子不是標準品,即使是同一個建案,不同格局、不同戶別、不同面向也有不同的訂價,而最常見的,就是樓層價差。以預售屋、新成屋來說,哪些樓層價格最好談呢?


由於預售屋、新成屋的價格由建商決定(少部分建案由代銷訂價),所以各樓層的價差沒有公訂的標準,不過,一般來說,2 樓與 4 樓的訂價通常最低(很多建案的 2 樓與 4 樓同價)如果是車道上的 2 樓,通常價格又會再低一點,成為全建案中最優惠的戶別。


除了 2 樓和 4 樓外,優惠的樓層也和建案的公設、停車空間、消防法規有關。有些建案基地不大,車位採機械循環式,由於買方大多會擔心機械震動、噪音問題,所以車位上方的戶別就比較有議價空間。例如,我曾經看過預售屋的機械循環車位規劃在後棟的 B1-2F,所以後棟的 3 樓就比較好談價格。而樓層較高的大樓,需規劃中繼水箱,水箱下方的戶別也同樣有震動和噪音疑慮,議價空間也較大。


至於樓層價差,則視建商的規劃和建物的總樓高而異。如果建商希望整棟社區的成交價不要落差太大,那麼各樓層的單坪價差可能只有 $2000-$3000,例如:5 樓的訂價如為每坪 40 萬,那麼 9 樓的每坪訂價可能為多 $8000-$12000 左右。也有建商一律以每坪差異 $5000 作為樓層價差訂價,至於實際售價價差則依建案的折扣數而定。


有的建商依分樓高階段訂價,例如:總樓高如為 12 樓,5 樓以下為低樓層,6-9 樓為中間樓層,10 樓以上為高樓層,6-9 樓間各樓層每坪可能僅加幾千元,但到 10 樓以上,單價立刻跳上另一個坎級,如有景觀訴求,價差則更明顯。不過,如果有消防灑水頭,由於會影響裝潢後的樓層淨高,價差也會略有影響。除非是超高樓層(每個樓層都要有消防灑水頭),不然一般建案皆以 11 樓以上要規劃消防灑水頭,使得 11 樓以上略有抗性,至於是否有價差,則依建商訂價策略而異。


此外,由於頂樓有日曬室溫較高、下雨怕漏水的疑慮,有些建商反而會將頂樓的次高樓層訂為整棟建案最高的價格,也反映了一般買方的指名度和需求。


以上是一般建案的各樓層訂價邏輯,不過,如果遇到特殊產品,例如:某些樓層有規劃露台,或有挑高或樓中樓的規劃等,可就得斟酌調整囉!  

 

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