安居自住

省息?增貸?房貸轉貸注意事項

 

房子,可說人大部份人一生中最大的支出,為了減輕負擔,大多會借助房貸。雖然房貸簽約年限多為 20 年或 30 年,不過,如果有需要的話,仍然有「轉貸」的彈性喔!當新的銀行可以提供更優惠的利息、更高的貸款額度,或是重新提供寬限期,就可以考慮「轉貸」。


所謂「轉貸」,就是將房貸從 A 銀行轉到 B 銀行。借款人可以向 A 銀行詢問截至轉貸當日未償還的本息,由 B 銀行代為償還,領取「清償證明」,並到地政重新設定抵押(將抵押銀行由 A 改為 B)。由於轉貸時,B 銀行會重新針對房子鑑價,如果房子有增值,通常可提供增貸,如有申辦增貸,除了原來的房貸外,B 銀行還會將增貸的額度撥款到貸款人的帳戶,增加資金彈性。


雖然「轉貸」有省息、增加寬限期或貸款額度等彈性,不過,在轉貸之前,有幾點注意事項一定要審慎評估:


1. 先跟原貸款銀行談:
轉貸雖然有彈性,不過,必須塗銷原銀行的抵押設定,改而設定新銀行也是有點麻煩。如果請代書幫忙跑流程,會有幾千元的費用。建議在轉貸前可以先跟原貸款銀行談,若是利率太高,看原貸款銀行是否可以調降,想增貸的話,可以請他們重新估價,就連寬限期,只要繳款正常,都有機會延長。


2. 現金流安排:
如果你轉貸的考量是為了增貸或延長寬限期,一定要仔細評估自己的現金流,確保清償能力無虞。寬限期間雖然只要繳息不用還本,但延長寬限期相當於壓縮之後還本的年限。例如:如果本來 A 銀行的房貸是 20 年,提供寬限期 2 年。2 年後,轉貸到 B 銀行,通常年限會變成貸款 18 年,如又提供 2 年寬限期,表示本金只剩下 16 年可以攤還,每期的付款金額將會提高不少,必須要審慎評估。


3. 原貸款是否有綁約:
許多房貸合約上都會註明綁約期限,一般來說多為 1 年半到 3 年。如在綁約時間提早全額清償、解約(包含轉貸或售屋)就需支付違約金,違約金額通常為貸款金額的 0.5% - 2% 不等,如貸款 500 萬,違約金為 2%,則表示轉貸時需支付 10 萬的違約金,大幅增加轉貸成本,轉貸前一定要問清楚。


4. 個人信用與收入支出比:
一般來說,房貸轉貸的條件通常依房子的價值和貸款人的財務條件而異。前者為房子的鑑價,後者則為貸款人的薪資轉帳、財力證明、債信條件等。如你有增貸或轉貸的需求,記得一定要按時繳款,維持良好的付款記錄。如果想要增加貸款額度,但個人的收入支出比不夠的話,可以考慮增加保證人,來為自己的條件加分。


5. 善用「理財型房貸」減輕房貸壓力又可保有資金彈性:
轉貸時,就算你只是為了省息或延長寬限期,沒有增貸的需求,不妨仍請銀行幫你評估,並將可增貸的額度搭配「理財型房貸」方案,不動用時不計息,動用時才需要支付利息,且可隨借隨還,按日計算,來增加自己的資金彈性。例如:原 A 銀行房貸為 500 萬,利息 2.1%,轉貸到 B 銀行,利息 1.88%,房子鑑價後可多增貸 100 萬。如果目前沒有現金需求,可以搭配「理財型房貸」方案,原 500 萬貸款為 1.88% 利息,按月繳款,而 100 萬的額度利息較高(一般都在 2% 以上)但可隨時動用,不需另外申請,且由於仍是房貸,相較於信用貸款,利息仍低許多,沒動用時不計算利息,沒有增貸的壓力,卻有增貸的資金彈性,是很好的資源。


由於房市成交量驟跌,使得銀行房貸的業務量大幅萎縮,為了爭取業績,轉貸的方案也越來越優惠。如果你目前有房貸,沒有綁約或過了綁約期,不妨可以比較幾家銀行的條件,並評估上面幾點注意事項,省省荷包喔!

 

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