安居自住

首購優惠房貸真的有優惠?

 

高房價時代,大部分人買房都會使用房貸,尤其是資金有限的首購族。為了減輕首購族的負擔,政府提供「青年安心成家購屋優惠方案」。不過,這樣的優惠方案真的有比較有利嗎?


目前「青年安心成家購屋優惠方案」提供優惠貸款給 20 歲以上,借款人和配偶、未成年子女名下都沒有自有住宅的人。和一般人認知的「首購」(人生第一次買房子)不完全雷同。內容部分,貸款成數最高 8 成,貸款額度最高 500 萬(超過的部分搭配一般房貸方案),貸款年限最長 30 年,含寬限期 3 年。 可以選擇兩種利息計算方式:


1. 混合式固定利率:
前 2 年固定利率,第 1 年按「中華郵政公司 2 年期定期儲金機動利率」(以下簡稱「定儲利率」 )固定加 0.525%(目前為 1.9%)固定計息,第 2 年按「定儲利率」 固定加 0.625/%(目前為 2 %)固定計息,第 3 年起按「定儲利率」 固定加 0.645%(目前為 2.02%) 機動計息。


2. 機動利率:
前 2 年按上述的「定儲利率」 加 0.345% 機動計息(目前為 1.72%),第 3 年起按「定儲利率」 加 0.645% 機動計息(目前為 2.02%)。


不管是哪一個,基本上利率都是隨著 「定儲利率」浮動,就算第一種方案有固定計息,也僅限該年度一年內固定,之後一旦央行調息,利率就會跟著變動。這和坊間一般房貸房案是一樣的。


我們來算算看,使用「青年安心成家購屋優惠方案」到底有沒有比較優惠呢?

由於「青年安心成家購屋優惠方案」只有部分指定銀行行庫有承作(如:台銀、土銀、合作金庫、一銀、華南、彰銀、兆豐及台灣中小企銀),這些銀行大多都是官股銀行。由於「青年安心成家購屋優惠方案」額度只有 500 萬,超過的部分搭配一般房貸方案。如果買一間 1000 萬的房子,貸款 800 萬,以目前利率比較低第二方案「機動利率」來計算,其中 500 萬前 2 年 1.72%,第 3 年 2.02%。剩下的 300 萬假設皆提供 2.02 % 的利率(官股銀行的一般房貸利率較高),如果前 3 年都使用寬限期,則 3 年下來總共繳的利息為 45.48 萬!


同樣的案例,如果不使用「青年安心成家購屋優惠方案」,自由選擇條件較好的銀行行庫或壽險業者的房貸方案,800 萬的貸款金額以目前仍常見的 1.88% 計算,如前 3 年一樣使用寬限期,則 3 年下來總共繳的利息為 45.12 萬,和「青年安心成家購屋優惠方案」相去不遠。


如果貸款金額拉高(例如:貸款 1200 萬),或利息計算的時間拉長(例如:20 年房貸利息總計),自由選擇業者提供的房貸方案,而不使用「青年安心成家購屋優惠方案」反而比較優惠。就算總貸款金額在「青年安心成家購屋優惠方案」提供的 500 萬內,由於第三年起利息都較一般房貸高,只要持有期間拉長,也不見得比較有利。


下次貸款時,不妨多試算、多比較,不要落入優惠方案的迷思裡,有時候,自由地選擇承作房貸的業者,「市場競爭」下,反而可以提供更多的優惠!

 

 

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