安居自住

親愛的,我們一起住好嗎?租屋 vs 買屋需求檢測

 

和心愛的另一半一起生活,是一件最幸福不過的事。可是,房價這麼高,到底應該買還是租呢?


要回答這個問題,可以從「居住需求」和「財務試算」著手! 「居住需求」不外乎以下幾點:


‧ 地點:
上班的地點在哪裡?住哪裡通勤上班比較方便?希望和其他家人住得近一點?特別喜歡哪一區的環境?有其他特殊的需求? ‧ 需求坪數: 室內需要幾坪?格局希望是幾房幾廳幾衛?特別喜歡有陽台的格局,可以種花花草草?


‧ 類型 :
要有電梯嗎?還是無電梯公寓也可以接受?要有收發室可以代收快遞、包裹?下班時間總是太晚,需要有專人收垃圾嗎?需要車位嗎?


‧ 屋齡:
可以接受屋齡最多到幾年?


值得注意的是,如果你只能接受電梯華廈或電梯大樓,室內需要的坪數必須除以 80%-65% (依公設比 20% - 35% 推估) 才是權狀坪數。例如,電梯大樓室內坪數需要 20 坪,假設公設比 30%,則權狀必須為 28.6坪(20 ÷ 0.7 = 28.6)這和第二部份的「財務試算」有關,必須要設定清楚。


和另一半溝通完以上的問題,就可以歸納出彼此的需求:「我們想住在______(區域)、屋齡_____年、 ____(有或無)車位、權狀________坪的___________(類型)」


需求清楚了,接下來就要進行「財務試算」了!


想要一起生活,除了「買屋」之外,還可以選擇「租屋」。因此在評估財務可行性時,我們同時從「租金」和「買價」著手:


‧ 租金行情:
先到幾個租屋網站逛逛,看看符合上述需求條件的房子大約都租多少錢?如果有空,不妨可以挑幾個實地去現場看屋,跟房東聊聊,也許租金還有議價的機會。


‧ 每坪買賣成交行情:
實價登錄網站查詢想要的區域的買賣成交行情。記得要將屋齡、類型考慮進去。如有車位,記得將車位坪數和價格從總坪數和總價裡拆分,才能得出正確的每坪單價。你也可以善用一些好用的均價行情網站查詢成交行情。


‧ 購買總價預估:
將需求設定的「權狀坪數」x 「每坪買賣成交行情」,就是購買總價。


‧ 購買自備款預估:
買房子首先要準備的是「自備款」。「自備款」除了「頭期款」外(如以貸款 7 成或 8 成計算,等於總價 x 20%~30% ),還有「稅費」(仲介費、契稅、印花稅、代書費、履保費用等,仲介費約為總價的 1%~2%,其他稅費可以先以 3~6 萬計算)、裝潢、家具家電等費用。


‧ 資源盤點:
仔細列下彼此的資源,包含兩人的存款、獎金、基金、股票等。是否有長輩或家人可以資助?需要動用到保單借款或房子增貸?


‧ 貸款試算:
除了準備好「自備款」,每個月的「貸款」更是和未來的生活品質息息相關。在初期,由於剛支付了一大筆自備款,可以考慮善用只還息不還本的「寬限期」來舒緩彼此的財務壓力。因此可以針對「寬限期每月還多少」、和「之後本息攤還的貸款金額」進行試算。


在這裡,有三個關鍵的評估重點

1. 寬限期期間,「每個月支付利息」和「以租代買,每月需要付的租金」 哪一個高?

2. 寬限期後,本息攤還的支付金額佔兩人收入多少比重?付完貸款後的餘額夠兩個人生活嗎?

3. 預計住幾年?行情預計會上漲還是不明朗?


某方面來說,如初期使用寬限期,「買屋」和「租屋」最大的差別就是「彈性較小」(不能說搬就搬,要解約就解約)以及「需要支付自備款」。至於後續每個月的現金流,其實差異不大。因為通常要支付給房東的租金,和每月要付給銀行的利息相去不遠。但即便如此,還是要考量寬限期後兩人的付款能力,以及對房價的預估。如果對選擇的區域行情樂觀,現金流量也規劃得宜,那麼善用寬限期買屋是一個可以考慮的方式,未來也可以以小換大,為未來的下一間房子奠定財務基礎。如果對選擇的區域行情市況沒有把握,現金流量也較緊,那麼只要彼此溝通有共識,「以租代買」彈性大,負擔小,反而是一個好選擇。


如果兩人決定要買房子,但「財務試算」無法過關怎麼辦?這時候,就要回歸到「居住需求」了,彼此願意修正條件嗎?也許從電梯大樓換成公寓,由於公設和單價都較低,總價預算可能立刻打五折!或是選擇其他較遠、但交通方便的區域,降低預算的壓力。


而不管如何,兩人的共識最重要! 別忘了一開始決定共同生活的初衷,房子是生活的場域,而「買」或「租」只是實現的管道和彼此財務規劃的一環而已,不是嗎? 

 

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