安居自住

以小換大的秘密

 

我在創業前曾經在職場工作八年,曾有一位主管在十幾年前,當大直重劃區還是荒煙漫草時就和老婆一起買了一間小套房。十幾年來,他們平均每兩、三年就換一次房子,把原來的房子賣掉,越換越大,在兩年前他們正式搬離大直重劃區時的最後一間房子,是一間七十幾坪的豪宅,外加兩個平面車位。他以每坪 110 萬賣掉後,搬到內湖某個他看好的重劃區,一樓的新成屋,光院子就比客廳和餐廳加起來還要大。他說,等內湖住個幾年,他和老婆就要搬到風和日麗的台中退休定居。


每次聊起他的換屋史,他總是鼓勵我們存錢買房子,從小坪數開始,慢慢換大,並跟我們分享他的經驗。一開始我很納悶:如果我買了一個房子,坪數 20 坪,我買的單價是 30 萬,在不考慮車位的情況下,三年後,行情漲到了 36 萬。就算我賣掉房子賺了 100 萬(扣掉稅費),除非我要考慮其他比較便宜的區域,不然,如果我想買同一個區域,行情也差不多是 35~36 萬,我到底賺到什麼?(買 30 萬,賣 36 萬,再接著買進 36 萬…如果這是同一支股票的操作,應該是下錯單吧?哈!)


我把這個問題問我的前主管,他問我:「如果你用每坪 30 萬買了 20 坪的房子,貸款抓 8 成,你付了多少的頭期款?」


總價是 30 萬 x 20 坪 = 600 萬,頭期款是總價的 20%,等於 600 萬 x 20%…我計算著。


「120 萬。」我回答。


「嗯,如果三年後妳以每坪 36 萬賣掉,扣掉賣房子要繳的稅,假設是 20 萬,這樣你會拿回現金多少?」他問。


我思索著,「36 萬 x 20 坪 = 720 萬,賣掉時,賣方會把我的貸款還掉,假設我這三年都只有還利息,沒有還本金,表示我的貸款還有 480 萬,所以,我會拿回的現金是 720 萬 - 480 萬 - 20 萬= 220 萬,相當於我原本的頭期款和我扣掉稅之後賺的價差的總和。」


「嗯,如果妳用這 220 萬當自備款,扣掉買房子假設需要 10 萬的稅費,一樣貸款貸 8 成,妳可以買得起多少總價的房子?」


我按著計算機,「如果以 210 萬拿來當頭期款,頭期款是總價的 20%,所以總價就是 210 萬 / 20% = 1050 萬…哇!比起我第一間的總價 600 萬,幾乎快 double 耶!所以就算我買在同一區,單價一樣是 36 萬,我就可以買到 29.2 坪,幾乎多了 1/3 的坪數!」


我像發現新大陸一樣地興奮,「不過,不對啊!那就表示我要揹的貸款也變多了,本來我的貸款是 480 萬,現在變成了 840 萬,每個月的利息也變多了耶!」


他笑著說:「哈哈!對呀!所以要認真工作啊!」


原來這就是自住等增值、以小換大的方式。怪不得換屋總比首購容易,有了第一間房子的增值,要換屋時頭期款的壓力就小了一點。


話說我的前主管工作很認真,出社會工作以來只換過一次工作,一路從業務當到外商公司協理,但他看起來總是對工作游刃有餘,不管業績壓力再大,總是吃的下,睡得著,對於屬下也總是和顏悅色,而他清楚的邏輯和與客戶之間收放自如的溝通,也總讓我們心悅誠服。我想,能擁有一間心愛的、會增值的房子,和自己心愛的家人生活在一起,對自己的理財規劃有清晰明確的方法,就算工作再緊張,心都會安定一些吧!


不過,以小換大也不是適用每一個人和每一個時機。如果你希望盡快還完貸款,無債一身輕,或是利息攀高時,就不適合透過「以小換大」。而且,還需要對區域房價的潛力要很有把握,不然「以小換大」不僅沒有增加資產,反而因為提高槓桿而增加風險喔!

 

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