好室專欄

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房地產投資 vs 華爾街

 

上周五去看了《華爾街之狼》,很精彩的電影,男主角演技精湛,雖然劇情之誇大幾次讓我快看不下去,不過還是一部值得一看的電影。由於身處在不動產行業,不免比較起房地產業和電影裡的華爾街。(以下文章有雷)


在電影裡,男主角靠著漂亮的話術,利用人性的貪婪與資訊不對稱,操縱投資人的行為。大部分的人都想以小搏大,不管是辛苦掙錢的藍領還是日進斗金的有錢人,都無法抗拒業務口中的「內線消息」和「翻倍」的投資報酬率。「一夕致富」似乎是我們的夢想(不然,我們在電視前大樂透對獎時想的是甚麼呢?)人性都想翻身,有錢人也不例外,很愛「賭一把」。而電影裡的華爾街業務也不是省油的燈,以傭金維生的他們,懂得利用人性中的貪婪讓投資人就算有賺錢,也會繼續連本帶利地買進另一支他們推薦的股票,「帳面上」投資人賺了錢,其實並沒有進到口袋裡,反而每一次交易都讓業務賺飽了傭金。


房地產投資的遊戲規則和電影裡的華爾街不盡相同,卻都反映出人性中的投機與貪婪。「高槓桿」是房地產的特色與優勢,不可諱言地,也是我一開始學習房地產最吸引我的地方。有什麼投資可以讓銀行用相對低的利息借款給你,你出 20%,銀行出 80%,而且還提供寬限期呢?然而,隨著學習和投資的經驗越來越多,我越來越相信,房地產的「價格」應該來自於「價值」,所以,提高「價格」最好的方式就是提高「價值」,包含:地段增值、大型或基礎建設增值、建物本身增值、透過格局變更、裝潢增值、或是提供租金收益來增加價值。而「增值」通常需要時間,房地產學習的,說穿了就是評估標的,用現在的「價格」去買它未來的「價值」。只要「價值」的支撐原因如期發生(如:建設、地段增值、因園區企業進駐導致需求增加等),增值是必然的。如果「價值」的支撐原因是用喊的,那就是利用資訊不對稱,是炒作了。


在接觸房地產的過程中,我看到許多投機的房地產投資行為。曾有一位學員被朋友加入一個 line 的投資群組,給我看他手機裡的對話記錄。當我看到所謂的「區域幹部」丟出一間又一間號稱會賺翻倍的物件,邀約學員合資或獨立買入,再由他們代操,我總是覺得很訝異。物件涵蓋的範圍很廣,從宜蘭、雙北、台中、高雄,就連花東的民宿也在裡面。而社團裡的成員也總是一窩蜂的跟進,不需要看房子,也不需要學習、判斷,憑藉著「簡單相信」的信心就進場了,我覺得好不可思議。還有社團打著「身心靈」加上「富爸爸,窮爸爸」的理財財商吸金,我曾經跟某個創辦人聊過,他說,強調身心靈課程,是為了讓參與投資案的學員都會自己負責任,就算投資案出了問題,也不會全盤怪罪操盤的社團單位。怎麼會是這樣子呢?身心靈的課程與書籍是日常生活中很好的工具,但是,這個工具是為了讓自己管理自己生活用的,而不是用來「操縱」學員思想和行為用的。


巧的是,隔天和我一個心理諮詢老師聊天,她也看了這部片,我們於是有了一些討論。她說,電影裡的男主角很聰明,他知道人就是要在 high 的狀態下才有爆發性的創造力量。只是,他是用毒品的方式來讓自己和公司同事 high。在毒品帶來的幻覺裡,他不需要清醒地經驗痛苦,就算是車子撞爛了還是以為自己完好無缺。妙的是,男主角在出獄之後當起了直效行銷的講師,雖然後面劇情沒有交代,但我相信深諳人性的他,善於煽動情緒與慾望,肯定會是很好的講師。不過,比起男主角大起大落、戲劇化的人生,我還是喜歡穩定增值、真實的世界。你呢?  

 

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