好室專欄

幸福收租

房客是公司法人,要注意哪些事項?

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最近有一些學員不約而同遇到,承租的房客希望以「公司」作為「承租人」名義簽約。有些是因為承租的空間希望作為「辦公室」使用,有些則是因為公司有補助租金,因此需要以「公司」名義簽約。如果合約上「承租人」是公司行號,要特別注意哪些呢?


1. 公司是否需要報稅:
大部分的公司的辦公室租金都會需要報費用,除了房東需繳交「租賃稅」外,如果每月租金超過 2 萬元,還需要繳交「二代健保」唷!不過,不管是「租賃稅」或「二代健保」,都可以在合約中約定由「房東」還是「房客」負責申報繳款,所以,在簽約時記得確認金額,並於合約中明載。歡迎參考我的另一篇文章:「房客是公司行號,租金要報稅應該怎麼計算?


2. 公司是否需要登記:
如果公司需要將公司的營業登記遷到你的房子,需取得你的同意書。除了建議一定要依規定報稅外,如果房子近期有可能出售,要留意出售前一年內,如仍有出租或營業行為 (設立公司) ,則無法適用「土地增值稅優惠自用」的條件。對於長期持有的物件影響金額較大,不可不慎。


3. 房屋可否申報出租面積比例:
如果公司設立營業登記在房子,房子的房屋稅即適用「營業用」3%,而非原來的1.2% (自住) 或1.5% (出租,但仍為住宅,而非公司營業)。如果出租作為營業用的面積並非 100%,可以向稅捐單位說明,例如:2/3 為營業用,1/3 為住宅用。必要時稅捐單位會到現場查看,反映在次年的房屋稅金額的計算上。


4. 公司營業項目與設立時間、資本額:
正如住宅的房子需要篩選過濾房客,租給公司法人,篩選房客的功課也不可少。由於公司登記在經濟部網站都是公開資訊,在簽約前,可以請房客提供公司的名稱和統編,先查詢它的營業項目,確認該營業項目的場域是不是需要具備其他營業執照,如:旅館、民宿、餐廳、加工廠等。此外,還有設立時間、公司資本額,並詢問公司需要遷址的原因為何。為了避免不肖房客以別人的公司為名義,簽立假合約,可以自行打電話到該公司確認是否有找新辦公室租賃的行為。


5. 公司負責人是否可擔任租約的「連帶保證人」:
為了避免公司經營不善倒閉,導致租約無法履行,簽約時,最好能請公司負責人擔任租約的「連帶保證人」,當公司無法繳租或租約期滿,無法順利收回房子,或有其他損害賠償問題時,可以直接向公司負責人提出要求。


每一個公司從創立,到成長、茁壯,就像一棵小樹苗,需要團隊的付出和堅持。如果做完了上述的確認和討論,也確定對方是認真、正派經營、負責任的公司,就安心的把房子租給他們吧!能夠提供他們創業的「基地」也是一樁美事,而且有些房東反而覺得,租給公司做辦公室,比租給個人當住宅使用更單純。我們公司之前租的辦公室房東就曾自豪地說,她的房子一向只租公司當辦公室,她的房客如有搬家,都是因為擴編才搬走,表示她的房子很旺!這也是一種成就感吧! 

 

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